1. 사안의 배경
주거용 건물에 살고 있던 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으나, 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 해당 임대 주택에 실제로 거주하고자 하는 경우에는 계약갱신청구를 거절하고 명도를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그런데 실제로 벌어지는 사안은 위와 같은 기본적인 법리를 기초로 하면서도 다소 응용되는 경우가 많은바, 아래에서는 기본 주제 1개, 응용 주제 2개에 대하여 하나씩 검토해 보도록 하겠습니다.
2. 주택 임차인의 계약갱신요구권 행사와 임대인의 실거주 목적을 사유로 한 갱신거절
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, "임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 다만, 같은 조항 단서 제8호에서는 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다.
또한, 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따르면 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결에서는 임대인의 '실제 거주하려는 의사'의 존재를 인정하기 위한 요건 및 판단 기준에 대해 다루고 있습니다. 이 판결에 따르면, '실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정될 수는 없으나, 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있습니다.
서울동부지방법원 2024. 12. 20. 선고 2023가단172281 판결에서도 이와 유사한 법리를 적용하여, 임대인의 주거 상황, 사회적 환경, 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무 등 여러 사정을 종합하여 판단해야 한다고 설시하고 있습니다.
결국, 임대인이 실거주 목적을 입증하기 위하여는 아래와 같은 사항에 대한 증거를 보유하고 있어야 할 것으로 보입니다.
현재 거주 중인 주택의 상황(임차 중인지, 소유 중인지)
해당 임대 주택으로 이사하기 위한 준비 행위(이사업체 계약, 가구 구매 등)
실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위(직장 이전, 가족 상황 변화 등)
3. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있었다면, 이런 경우에도 주거용 건물로서 주택임대차보호법이 적용되는지 여부
주택임대차보호법 제2조는 "주거용 건물(이하 '주택'이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용"되며, "그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"고 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
또한 주택법 시행령 제4조에 따르면 "건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔"은 준주택의 종류와 범위에 포함됩니다.
법원은 주택임대차보호법 적용 여부는 건물의 공부상 표시만이 아니라 실제 사용 목적에 따라 판단해야 한다고 하면서 주거 목적으로 사용된 오피스텔에 대하여도 주택임대차보호법이 적용된다고 판시하였습니다(서울서부지방법원 2023. 11. 24. 선고 2023나44716 판결).
가. 법리
(1) 주택임대차보호법 제2조<각주7> 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 만일 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 등 참조).
(2) 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등) 제1항에서는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없어 거절하지 못하고, 같은 조 제2항에서는 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정되어 있다.
나. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 부동산은 민간임대주택으로서 오피스텔이라고 하더라도 피고가 이 사건 부동산에서 거주하고 있으므로 주택임대차보호법 제2조에서 규정한 '주거용 건물'에 해당되어 주택임대차보호법이 적용된다고 보인다.
그런데 원고는 이 사건 부동산이 민간임대주택이기 때문에 주택임대차보호법보다 민간임대주택법이 우선 적용된다고 주장한다. 그러나 민간임대주택법 제3조에 민간임대주택의 건설·공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택임대차보호법이 적용된다고 규정되어 있을 뿐이고, 민간임대주택법이 주택임대차보호법에 우선하여 적용된다는 취지로 규정되어 있지는 않다. 또한 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위한 임차권의 대항력, 임대차계약의 갱신 등에 관하여는 민간임대주택법에 규정되어 있지 않으므로, 이에 관해서는 민간임대주택법 제3조에 따라 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.
서울서부지방법원 2023. 11. 24. 선고 2023나44716 판결
4. 주택의 양수인이 실거주 의사를 밝힌 경우에도 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는지 여부
주택의 전소유자에 대하여 임차인이 계약갱신청구를 하였고 별다른 거절사유가 없던 전소유자가 이를 명시적으로 거절하지는 아니하였는데, 이후 주택의 전소유자가 주택을 양도하였고 이에 따라 임대차계약의 효력과 임대인의 지위를 승계한 양수인이 실거주 의사를 밝히면서 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
이에 대하여 하급심 판례가 다소 엇갈리고 있었는데, 대법원은 "주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다."라고 하여 임차인이 계약갱신을 요구했더라도, 임대인은 법정 기간 내라면 실제 거주 사유로 갱신 거절 가능하고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).
가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다.
1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.
2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약 갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.
3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.
대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결
5. 결어
주택임대차와 관련하여 갱신거절, 명도소송 등 여러 분쟁이 발생할 수 있습니다.
저는 이와 관련하여 다수의 사안을 검토해 본 경험을 보유하고 있습니다. 임대인의 정당한 사유없는 갱신거절, 임차인의 정당한 사유없는 퇴거 거절 등에 대하여 명도소송, 손해배상 소송이 가능하고, 소송을 제기하기 전에 변호사 명의의 내용증명을 보내는 것도 효과적인 분쟁 해결 수단일 수 있습니다.
도움이 필요하신 분이 계시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 의뢰인분께 성심성의껏 응대하겠습니다.