1. 사안의 배경
전세계약, 임대차계약 만료 2개월이 이미 지나버린 후 임대인이 월세 인상을 요구하는 경우가 있습니다. 이 때 임차인이 이를 받아들여야 하는지에 대하여 검토하여 보도록 하겠습니다.
2. 핵심 요약
1) 임대인이 계약만료 1개월 전에 보증금 인상을 요구한 경우, 주택임대차보호법상 임대인의 갱신거절·조건변경 통지기간(만료 6개월 전~2개월 전)을 놓치면 묵시적 갱신이 성립하여 종전과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 볼 여지가 큽니다. 주택임대차보호법_제6조(계약의 갱신)
2) 묵시적 갱신이 된 임대차는 임차인만 언제든지 해지통지를 할 수 있고(통지 후 3개월 경과 시 효력), 임대인이 일방적으로 “묵시적 갱신을 해지해 달라”고 강제할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 주택임대차보호법_제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
3. 관련 법규범
1) 묵시적 갱신 및 동일조건 갱신
- 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면, 기간 만료 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄 주택임대차보호법_제6조(계약의 갱신)
2) 묵시적 갱신 후 해지권
- 제6조 제1항에 따라 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 발생 주택임대차보호법_제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
3) 보증금(차임 등) 증액청구
- 조세·공과금, 경제사정 변동 등으로 “적절하지 않게 된 때” 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있고, 증액청구는 직전 증액(또는 계약) 후 1년 내 불가, 상한은 원칙적으로 1/20(5%) 주택임대차보호법_제7조(차임 등의 증감청구권)
4. 검토 및 적용
가. “1개월 전 보증금 인상 요청”과 묵시적 갱신 성립
임대인이 계약만료 1개월 전 보증금 인상을 요구하신 것은, 주택임대차보호법 제6조가 정한 임대인의 통지기간(만료 6개월 전~2개월 전) 밖의 통지에 해당합니다. 따라서 임차인이 거절하였고, 임대인도 적법한 기간 내 갱신거절/조건변경 통지를 하지 못했다면, 원칙적으로는 기간 만료 시점에 묵시적 갱신(동일조건 갱신)이 성립할 가능성이 큽니다. 주택임대차보호법_제6조(계약의 갱신)
보증금 인상은 “합의로 재계약” 방식이 아니라도, 임대차 존속 중 주택임대차보호법 제7조에 따른 증액청구로 다투어 볼 여지는 있습니다(요건 충족 및 1년 제한, 5% 상한 등). 다만 임차인이 이에 동의하지 않으면 분쟁이 되고, 단지 “임차인이 증액에 응하지 않는다”는 사정만으로 임대인이 곧바로 계약을 종료시키는 구조는 아닙니다. 주택임대차보호법_제7조(차임 등의 증감청구권)
나. 임대인이 “묵시적 갱신 해지”를 요청할 수 있는지
주택임대차보호법은 묵시적 갱신이 된 경우 임차인에게 언제든지 해지통지권을 부여하고(3개월 후 종료), 임대인에게 동일한 의미의 임의 해지권을 규정하고 있지는 않습니다. 주택임대차보호법_제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
따라서 임대인으로서 “묵시적 갱신이니 해지해 달라”는 요청(협의 제안)은 가능하나, 임차인이 거절하면 임대인이 이를 일방적으로 관철하기는 어렵다고 정리하는 것이 통상적입니다. 주택임대차보호법_제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
현실적인 출구는 (i) 임차인과 합의해지를 하거나, (ii) 다음 만료를 기준으로 법정기간(6~2개월 전)에 맞춰 갱신거절/조건변경 통지를 하여 다음번 묵시갱신을 막는 방법입니다. 주택임대차보호법_제6조(계약의 갱신)
5. 결어
저는 임대차와 관련한 소송, 법률상담을 많이 수행하고 있는바, 법률적 조언이 필요하신 분이 계시다면 언제든지 연락주시면 성심성의껏 응대하겠습니다.