임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하다가 갑자기 부동산담보신탁을 설정하여 여기서 받은 대출금으로 전세금을 돌려주겠다고 합니다. 믿어도 될까요?

1. 사안의 배경

최근 전세사기로 인하여 피해를 입는 분들이 급증하고 있습니다.

대부분의 전세사기는 임차인들이 법률적 지식이 부족하다는 점을 이용하여 임차인이 실제로는 법률적으로 전세보증금을 제대로 회수할 수 없음에도 이를 안전하게 회수할 수 있는 것처럼 거짓말하여 전세계약을 체결하게 하고 보증금을 받아 사용해 버리는 형태로 이루어집니다.

그래서 이번에는 전세사기의 유형 중 부동산담보신탁 유형에 대하여 경우의 수를 2가지로 나누어 검토해 보도록 하겠습니다.

2. 부동산담보신탁의 법적 구조

부동산담보신탁은 위탁자(건물주)가 소유 부동산을 수탁자(신탁회사)에게 신탁하고, 수탁자는 이를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 위탁자에게 제공하는 구조입니다. 이 과정에서 부동산의 소유권은 수탁자에게 이전됩니다.

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다.

3. 경우의 수 1 - 부동산담보신탁 전에 이미 전세계약을 체결하고 대항력을 유지하고 있는 경우

결론적으로, 부동산담보신탁 전에 이미 전세계약을 체결하고 대항력을 유지하고 있는 경우에는 전세금 회수가 보장될 가능성이 높습니다.

여기서 대항력을 유지한다는 것은 주택일 경우 주택임대차보호법상 대항요건의 유지 또는 민법상 임차권등기명령을 한 경우, 상가일 경우 상가임대차법상 대항요건의 유지를 의미합니다.

주택임대차보호법에 따르면, 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임대차보증금 전액에 대한 순위에 따른 우선변제권을 가지고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 결국 부동산담보신탁시 수탁자는 임차건물의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한 것이므로 보증금반환채무도 그대로 승계하게 되는 것입니다.

이 경우 임차인은 수탁자(신탁회사) 또는 만약 부동산이 공매가 된다면 낙찰자에게 전세금 반환 청구 또는 배당 청구 등을 하여 전세금을 회수할 수 있습니다.

물론 위탁자(건물주)와 수탁자(신탁회사)간의 부동산신탁계약서상에는 간혹 "이 신탁계약 이전에 건물주와 임차인 간에 체결한 임대차계약이 있을 경우 그 임대차계약은 그 상태대로 유효하며 임대차보증금의 반환의무는 위탁자가 그대로 부담하는 것으로 한다."라는 조항이 들어가 있는 경우가 있으나, 이러한 조항은 주택임대차보호법 등의 취지에 비추어 보았을 때 완전히 무효이고 수탁자는 위 조항을 들어 임차인에게 대항할 수 없습니다(위 조항을 이유로 보증금의 반환을 거부할 수 없습니다).

다만, 아래 사례에서는 부동산담보신탁 이전에 이미 대항력을 갖춘 임차인들이 거주하고 있었는데, 이러한 임차인들의 대항력 요건(주택의 점유)을 상실시키기 위하여 "인테리어를 할 예정이니 기존 호실에서 다른 호실로 이사하라"라고 요구하여 주택의 점유를 고의적으로 잃게 하여 대항력을 상실시키고, 그렇게 이사하는 사이에 부동산담보신탁에 따른 대출을 받은 기상천외한 사건도 있었는바, 이처럼 전세사기 수법이 점차 고도화되고 있어 주의를 요합니다(부산지방법원 동부지원 2024. 2. 7. 선고 2023고단1014).

가. AH 담보대출을 위한 기존 임차인들의 이사 및 신규 임대차계약 체결 공모
피고인들은 AH를 피고인 B가 위 기초사실과 같이 제안하여 가담시킨 피고인 G 명의로 소유권이전 하면서 담보신탁 형태의 대출을 발생시키는 과정에서 대출 시점을 기준으로 위 AH에 전입신고하여 거주하고 있는 임차인들이 있는 경우 우선변제권의 영향으로 대출금액이 축소되자 대출 신청 당시 AH에 거주하고 있던 임차인 중 7명을 리모델링 공사 등을 이유로 이미 대출이 실행된 위 AH의 다른 호실로 이주하도록 하고, 임차인들이 거주하던 호실에 대해서 공실이 되어 우선변제권자가 없는 것처럼 AH에 대한 담보신탁 형태의 추가 대출을 실행하여 최대한의 대출금을 받아내는 형태로 담보신탁을 통한 모든 대출이 실행된 이후에 임차인 7명에게 우선수익권자와 신탁회사의 서면동의를 받아야 신탁회사에 대한 대항력이 있다는 사실을 숨긴 채 피고인 G과 신규 임대차 계약을 체결하도록 하면서 임차인에게 기존 임대차 보증금을 반환한 후 다시 이를 신규 임대차 계약의 보증금으로 수령하고 그 보증금을 또 다른 임차인의 보증금 반환 자금으로 사용하는 형태로 돌려막기를 반복하는 방식으로 임차인들의 우선 변제권을 상실시키고 피고인 A이 운영하는 S의 임차인들에 대한 보증금 반환채무를 면하기로 순차 공모하고, 피고인 A과 피고인 B는 AH의 건물 관리, 매수 명의자 모집, 임대차 계약, 보증금 반환, 대출실행 등을 총괄하고, 피고인 C은 AH의 건물관리와 기존 임차인들의 호실 이전 및 신규 임대차 계약 체결을 권유하는 역할을 하고, 피고인 E은 AH의 매매계약서 작성 및 취․등록세 납부 등 명의 변경을 위한 업무를 처리하는 역할을 하고, 피고인 F은 호실을 이전한 임차인들을 상대로 신규 임대차 계약서 및 중개대상물 확인․설명서를 작성하는 역할, 피고인 G은 원룸 건물 매수명의자로 신규 임대차 계약을 체결하는 역할을 각각 담당하였다.
14) 일반적인 임대차 관계에서 통상적으로 임차인에게 발생할 수 있는 위험(예를 들면 임대인의 신용상태 악화, 부동산 소유권 변동으로 인한 임대인 변경, 선순위 담보권 등의 존재, 부동산 시가 하락 등)에 대해서는 원칙적으로 임대차계약 체결 시 임대인이나 중개인이 이를 임차인에게 고지할 의무가 있다고 볼 수 없고, 그러한 위험에서 임차인을 보호하기 위하여 마련된 제도들이 있으므로 임차인이 이를 이용하여 위험에 대비하면 된다. 그러나 이러한 논리는 어디까지나 위와 같은 위험 발생 여부가 자연적인 상태에 놓여있을 때에 적용되는 것이다. 이 사건의 경우처럼, 아직 계약기간이 남아 있는 세입자들이 바로 옆 건물로 이사하면서 대항력과 우선변제권 등을 상실한 채 새로운 소유자와 다시 임대차계약서를 작성하는 대단히 특이하고도 인위적으로 임차인에 대한 위험 발생 가능성이 높은 구조로 임대차계약이 체결되는 경우에는, 달리 보아야 한다.
15) 피해자들은 C과 특히 공인중개사인 F의 말을 믿고 이 사건 부동산 자체에 대하여 대항력이나 우선변제권 등의 권리를 행사할 수 있다고 생각하였던 것으로 보이는바, 신탁회사의 승낙이 없어 그와 같은 권리를 행사할 수 없다는 사실을 피해자들이 알았다면 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하였을 것으로 보이지 않는다.
부산지방법원 동부지원 2024. 2. 7. 선고 2023고단1014 판결

결국, 부동산담보신탁 이전에 이미 전세계약을 체결하고 대항력을 갖추었다고 하더라도, 갑자기 임대인이나 수탁회사에서 "리모델링 예정이니 A동에서 B동으로 이사하라"등의 요구를 한다면 절대 반대하시거나 이 경우 어떠한 경우에도 수탁회사가 무조건 전세금 반환을 보증한다는 확약서를 직접 수탁회사로부터 받으셔야 합니다. 다만 위와 같은 제안이 있었다는 것 자체가 아마도 전세사기일 가능성이 매우 높다는 것이므로, 확약서 등을 받고 이사를 하시기 보다는이사요구에 대하여 무조건 거부하시는 것을 추천드립니다.

4. 경우의 수 2 - 부동산담보신탁 후에 전세계약을 체결한 경우에는 높은 확률로 전세금을 받으실 수 없으니, 부동산담보신탁등기가 되어 있는 부동산에 대하여는 전세계약을 체결하지 않으시는 것을 추천드립니다.

결론적으로, 전세계약을 체결하실 때 부동산등기부등본을 확인해 보았더니 신탁등기가 되어 있거나, 임대인이나 공인중개사가 "곧 신탁등기 예정이다."라고 말하고 있다면 그 전세계약을 체결하지 않으시는 것을 추천드립니다.

공인중개사나 임대인이 "신탁등기가 되어 있기는 하나(또는 곧 신탁등기를 할 예정이기는 하나) 보증금을 돌려받는 데에는 아무런 문제가 없다."라고 말할 가능성이 있는데, 이러한 제안은 전부 사기일 가능성이 매우 높으므로 절대로 속아 넘어가면 안 됩니다.

부동산담보신탁 계약에서는 일반적으로 신탁 이후 새로운 임대차계약 체결 시 수탁자와 우선수익자의 사전 동의를 요구합니다.

이에 일반적으로 부동산담보신탁계약서에는 특약사항으로 '위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이는 신탁부동산을 대상으로 임대차 행위를 할 수 없다', '임대차보증금 반환의무는 위탁자 및 우선수익자에게 있으며 임차인이 임대차보증금 반환을 요구할 경우 위탁자 및 우선수익자는 자신의 비용과 책임으로 임대차보증금을 반환하고, 수탁자를 면책시키기로 한다'고 규정하고 있는 경우가 많습니다.

곧, 위탁자가 수탁자의 사전 동의를 받고 임대차계약을 체결했다고 하더라도, 신탁법 및 신탁계약상 수탁자는 면책되고 위탁자가 임대차보증금을 반환하여야 한다는 특약이 있는 경우가 거의 100%입니다.

그렇다면 임차인이 이후 수탁자(신탁회사)에게 임대차보증금을 반환하여 달라고 요구할 수는 없고, 결국 위탁자(임대인)에게 요구하여야 하는데 애초에 임대인은 돈이 없어 부동산을 담보로 신탁에 맡기고 대출을 받아 다른 용도로 사용한 사람이므로 임차인이 임대인으로부터 돈을 제대로 받기는 상당히 어려울 수 있습니다.

만약 위탁자가 수탁자의 동의없이 임대차계약을 체결하였다면 더더욱 임차인이 수탁자에게 전세금을 반환하여 달라고 요구할 수 없음은 당연할 것입니다(울산지방법원 2024. 11. 29. 선고 2023고단1875).

2) 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 등 참조).
위와 같은 신탁법의 취지 및 위 법리에 더하여 이 사건 부동산담보신탁의 취지는, 위탁자가 주채무자의 우선수익자에 대한 채무 이행을 담보하기 위하여 수탁자에게 신탁부동산의 소유권을 이전하고, 수탁자는 신탁부동산의 소유권을 보전․관리하다가 이를 채무상환시 위탁자에게 반환하거나 채무불이행시 환가처분 등 신탁계약에 정해진 바에 따라 처리하는 것으로서, 결국 신탁부동산의 재산적 가치를 유지하는 것이 주목적인 점, 따라서 신탁부동산의 임대차관리 및 임차보증금 반환․현장관리․수선유지 등을 포함한 신탁부동산에 대한 보존․유지․수선 등 실질적인 관리행위는 위탁자가 신탁부동산을 계속 점유․사용하면서 하도록 하되, 신탁부동산의 양도, 이전, 임대 기타 처분행위 등에 대해서는 반드시 수탁자와 우선수익자의 사전 동의를 얻도록 특약으로 정하고 있으며, 사전 동의는 반드시 서면으로 이루어지도록 하고 있는 점, 이 사건 신탁계약의 문언상 신탁계약 체결 전에 이미 이루어진 임대차계약과 구별하여 신탁계약 체결 후 새롭게 체결되는 임대차계약에 대하여는 반드시 우선수익권자와 수탁자의 사전 서면 동의를 얻도록 규정되어 있는 점 등을 종합하여 보면, Y이 우선수익권자나 수탁자의 사전 서면 동의 없이 신탁부동산인 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결하더라도 Y과 임차인들 사이의 각 임대차계약이 그들 사이에서는 유효함을 별론으로 하고, 위 임대차계약의 효력을 이 사건 오피스텔에 대한 대내외적 소유권을 가지고 있는 AC에 주장할 수는 없다.
이처럼 수탁자의 사전 승낙 없이 체결된 신탁부동산에 관한 임대차계약은 그 효력을 수탁자에게 주장할 수 없게 되고, 이로 인해 임차인은 임대차보증금을 반환받을 권리를 확보하지 못하게 되거나 대항력 내지 임대차 존속기간 등의 측면에서 위험을 초래하게 되는바, 신탁부동산인 임대차목적물에 대하여 수탁자의 사전 승낙을 얻었는지 여부는 임대차계약에 있어 이를 임차인에게 고지하여야 할 중요한 내용이라고 할 것이다.
울산지방법원 2024. 11. 29. 선고 2023고단1875 판결

5. 결어

저는 이처럼 전세사기와 관련하여 다수의 법률적인 사안을 처리한 경험을 보유하고 있습니다.

전세사기에 있어서는 피해의 회복도 중요하지만 예방이 더 중요하다는 생각이 듭니다.

개인이 소유하고 있는 아파트의 경우에는 그런 경우가 드물지만, 빌라라든지 다세대주택 등과 관련하여서는 전세계약을 체결하시기 전에 조금 수상하다는 느낌이 드신다면 법률전문가의 간단한 검토를 먼저 받아보시는 것을 추천드립니다.

몇만원에서 십만원 초중반대의 상담료만으로도 피해를 예방하실 수 있을 가능성이 있는바, 가령 본 사안처럼 신탁등기가 되어 있는 부동산에 전세계약을 체결하신 순간 수천만원에서 수억원대의 전세보증금을 되찾기가 매우 어려워질 가능성이 있기 때문입니다.

그리고 이미 전세사기를 당하신 것으로 판단되신다면, 적극적으로 형사고소를 하시는 것을 추천드립니다. 전세사기범들의 경우 민사적으로 부당이득반환청구 등을 하더라도 제대로 변제하지 않는 경우가 많고, 오히려 사기죄로 고소하여 수사를 받고 징역형의 실형이 선고될 위기에 처하면 결국 피해자들과 합의하기 위하여 전세금 상당액을 변제하는 경우도 많기 때문입니다.

전세계약을 체결하기 전인데 왠지 모르게 전세사기가 의심되시는 분, 이미 전세계약을 체결한 후인데 보증금을 돌려받지 못하게 되었고 피해자가 나뿐만 아니라 해당 건물 전체 임차인 수십명으로 보이는 경우 등에는 법률적인 조력이 필수적이라고 생각되는바, 도움이 필요하신 분은 언제든지 저에게 연락주시기 바랍니다.

사안을 세심하게 검토하여 해당 사안이 전세사기 사안인지 아닌지, 전세사기 사안으로 의심할만한 대목이 있다면 어떠한 대처를 하여야 하는지에 대하여 알려드리고, 필요시 소송 등도 대리하도록 하겠습니다.