1. 사안의 배경
신탁등기된 부동산이라고 하더라도, 신탁등기가 되기 이전에 대항력을 갖추었다면 신탁회사(수탁자)에게 보증금반환청구 소송을 하면 승소할 수 있을 가능성이 높습니다.
판례에 따르면, 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건(전입신고 등)을 갖춘 후에 신탁등기가 이루어진 경우, 수탁자인 신탁회사는 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환 의무를 부담합니다(서울남부지방법원 2023. 12. 19. 선고 2023가단260822 판결, 광주지방법원 목포지원 2021. 2. 3. 선고 2020가단55924 판결). 또한, 신탁원부에 '수탁자는 보증금 반환 의무를 지지 않는다'는 특약이 있더라도, 이는 신탁등기 전에 이미 대항력을 취득한 임차인에게는 주장할 수 없다는 것이 확립된 법원의 입장입니다(서울남부지방법원 2025. 7. 10. 선고 2024가단242340 판결, 서울남부지방법원 2024. 5. 31. 선고 2023가단257451 판결).
2. 관련 법규범
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 .
주택임대차보호법 제10조(이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것의 효력) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
신탁법 제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
3. 판례 법리
신탁회사의 임대인 지위 승계: 법원은 임차인이 대항력을 갖춘 후 주택의 소유권이 신탁계약에 따라 신탁회사(수탁자)에게 이전된 경우, 신탁회사는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다고 일관되게 판단하고 있습니다. 이는 신탁의 목적이 담보이든 관리이든 다르지 않습니다(서울중앙지방법원 2017. 11. 17. 선고 2017가단13296 판결).
신탁원부 특약의 대항력 제한: 신탁원부에 '수탁자는 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는다'는 취지의 특약이 기재되어 있더라도, 이는 신탁등기가 이루어지기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인에게는 대항할 수 없습니다. 이러한 특약은 주택임대차보호법의 강행규정에 위반되어 임차인에게 불리한 약정으로 무효로 보기 때문입니다(서울남부지방법원 2024. 4. 30. 선고 2023가단255660 판결, 서울남부지방법원 2024. 6. 19. 선고 2023가단294856 판결).
4. 결어
저는 이처럼 신탁사를 상대로 한 임대차보증금반환 소송에 대하여 검토하여 본 경험을 보유하고 있습니다. 이와 유사한 사안으로 소송이 필요하신 분이 계시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.