1. 사안의 배경
상가 건물을 여러 공동투자자들이, 혹은 부모님으로부터 상속받은 자녀들이 공유하고 있는 경우가 있습니다.
이 때 상가를 임대차 주기로 하는 결정, 임대차계약을 체결하는 행위, 갱신 청구를 거절하는 행위, 3기 차임 연체를 이유로 해지하는 행위는 공유자 중 얼마큼의 지분이 있어야 할 수 있는지 등에 대하여 검토해 보도록 하겠습니다.
2. 차임 3기 연체를 이유로 한 임대차계약의 해지는 공유물의 관리행위로서 공유지분의 과반수로서 결정하여야 하고 여기서 과반수는 1/2이 아닌, 50%를 초과하는 것(50.1% 이상)을 의미합니다.
민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
민법
제265조(공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
또한 상가임대차법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.
상가임대차법
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
이와 관련하여, 법원은 "공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다"라는 입장입니다.
특히 여기서 "과반수"라 함은 1/2을 의미하는 것이 아니라, 1/2을 초과하여야 함을 분명히 하였습니다(울산지방법원 2017. 2. 22. 선고 2016가단13566 판결).
인천지방법원 부천지원 2021. 10. 12. 선고 2020가단127809 판결
공유물의 임대 등 사용·수익할 방법을 정하는 것은 공유물의 ‘관리’에 해당하는바, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다(민법 제265조 본문).
대구지방법원 2018. 12. 12. 선고 2018가단115266 판결
공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 참조).
살피건대 원고가 이 사건 점포의 1/3 지분권자임은 앞서 본 바와 같고, 2018. 5. 8. 이 사건 임대차계약을 해지하는데 다른 공유자들이 동의하였음을 인정할 증거가 없으므로 원고의 이 사건 임대차계약 해지 의사표시는 유효하다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 임대차계약이 유효하게 해지되었음을 전제로 한 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
대구지방법원 2019. 7. 3. 선고 2019나300789, 2019나310205 판결
2. 본소청구에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다(민법 제265조).
갑10호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 2018. 5. 8. 피고에게 이 사건 임대차계약 해지를 통보할 때 망인의 공동상속인 중 1인으로서 이 사건 점포의 공유자 중 1인인 F이 위 해지에 동의한 사실을 인정할 수 있다.
이 사건 점포에 대한 원고의 지분(3/9)과 F의 지분(2/9)을 합하면 과반수가 되므로 이 사건 임대차계약은 위 해지 통보에 의하여 적법하게 해지되었다.
이 사건 임대차계약이 적법하게 해지된 이상 이 사건 점포의 공유자 중 1인인 원고는 보존행위로서 피고에게 이 사건 점포의 인도를 청구할 수 있다.
따라서 피고는 원고에게 ① 이 사건 점포를 인도하고, ② 원고가 구하는 바에 따라 2018. 9. 1.부터 이 사건 점포에 대한 원고의 소유권지분 상실일 또는 피고의 인도완료일까지 매월 차임 상당의 부당이득 중 원고의 지분에 해당하는 666,600원(= 2,000,000원 × 3/9, 백 원 미만 절사)의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장에 대한 판단
피고는 2018. 9. 1. 원고에게 이 사건 점포를 인도하였다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없다.
오히려 갑9호증의 1 내지 5의 각 영상에 의하면 이 사건 점포 내에 여전히 피고 소유의 물건들(식탁, 의자, 에어컨 등) 및 피고와 거래하던 주류회사가 설치한 냉장고가 놓여 있는 사실을 인정할 수 있어, 인도가 완료되지 아니한 것으로 보일 뿐이다.
따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
울산지방법원 2017. 2. 22. 선고 2016가단13566 판결
3. 판단
공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는데(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결 등 참조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 참조). 한편 민법 제639조에서 정한 묵시의 갱신에 있어서 임대인이 상당한 기간 내에 이의함으로써 갱신을 거절하는 행위 역시 임대차계약의 해지와 같이 실질적으로 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 마찬가지로 공유물의 관리행위에 해당한다고 할 것이고, 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.
이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 관한 원고의 지분은 1/2에 불과하여 공유자 지분의 과반수에 이르지 못하므로 원고의 의사만으로 이 사건 임대차계약을 종료시키는 관리 행위를 할 수 없어 원고의 갱신거절 또는 계약해지의 의사표시는 효력이 없고, 달리 이 사건 토지의 과반수 지분권자가 이 사건 임대차를 종료시키는 관리행위를 하였다는 점을 인정할 증거가 없다. 그렇다면 이 사건 임대차계약은 피고가 이 사건 토지를 계속 사용·수익함으로써 묵시적으로 갱신되었다고 할 것이고, 이 사건 임대차계약이 원고의 계약해지 의사표시에 따라 해지되었음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.
3. 결어
상가를 공유하고 있는 경우 3기 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하려면 공유지분 과반수권자가 하여야 하고, 여기서 과반수란 1/2을 초과하는 것(50.1% 이상)을 의미합니다.
결국, 지분 1/2만 가지고서는 설사 3기 차임 연체로 해지 사유가 있더라도 단독으로는 해지 통보를 할 수 없고 하더라도 유효한 해지로 인정되기 어렵습니다.
저는 이처럼 상가임대차법상 명도 소송 관련 검토를 하면서 위와 같은 공유물의 해지 통보의 법리에 대하여 자세히 검토해 본 경험이 있습니다.
임대차계약 해지, 명도소송 관련하여 문의사항이 있으신 분은 언제든지 연락주시기 바랍니다.