1. 사안의 배경
상가임대차 3기 차임 연체로 임대인이 임대차 종료 예정임을 통보하였고, 이에 임차인은 철거 및 원상회복하였습니다.
이후 임대인이 새로운 세입자를 구하려고 하였으나 높은 월세 때문에 잘 구해지지 않았고, 결국 원래의 임대차계약의 기간 만료 종료일까지도 새로운 세입자를 구하지 못하게 되었습니다.
이에 임대인은 당초 임대차 종료 예정 통보는 말그대로 "해지 예정"일뿐 확정적인 종료 의사표시가 아니고, 특히 임대인으로서는 위 해지 통보로 곧바로 임대차계약이 종료된다고 본다면 새로운 세입자를 구할 때까지의 차임을 손해보게 될 수도 있으므로 계약은 위 3기 차임 연체로 인한 해지통보로 종료된 것이 아닌 기간 만료로 종료된 것이고, 결국 임대차 계약 만료일까지의 차임 전체를 공제한 후 보증금을 돌려주겠다고 주장하고 있습니다.
이 경우 누구 말이 맞는 것일까요? 결론적으로, "답은 상황에 따라 다르다."입니다.
임대인이 임차인에게 보낸 3기 차임 연체로 인한 임대차 종료 예정 통보서에 "새로운 세입자를 구할 때까지는 임차인의 차임 및 관리비 납부의무는 종료된다."등의 문구가 있었거나, 위 통보 당시 문자나 카카오톡 등으로 위와 같은 내용을 전달하였다는 등의 사정, 위 통보 이후에도 임차인이 장비 등을 철거하지 않고 계속 점유하면서 사용하였다는 사정이 있다면 3기 차임 연체로 인한 임대차 종료 통보로는 임대차계약이 종료되지 않았다고 볼 가능성이 높습니다.
반면, 3기 차임 연체로 인한 임대차 종료 통보서에 위와 같은 문구는 없고, 단지 "8. 11.자로 임대차 계약은 종료되고, 임차인은 즉시 원상회복 및 퇴거하여야 한다."등의 문구만 기재되어 있고, 위 종료 통보 이후 임차인이 거의 곧바로 장비를 철거하였고 임대인도 이러한 사정을 알면서 별달리 위 통보 이후의 차임 지급에 대하여 별도의 요구를 하지 않은 사정 등이 있다면 3기 차임 연체로 인한 임대차 종료 통보로 임대차계약이 종료되었다고 볼 가능성이 높습니다.
결국, 구체적인 사안에 따라 법원의 판단은 달라질 것입니다. 아래에서는 상가임대차법이 적용되는 경우 3기 차임 연체로 인한 해지 통보의 유효성, 보증금 반환시 연체차임, 관리비 공제 등에 대하여 검토하도록 하겠습니다.
2. 관련 법령
상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”고 규정되어 있습니다. 이는 민법 제640조의 “임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”는 규정보다 임차인에게 유리한 특별법 규정입니다(민법 제640조(차임연체와 해지)).
또한, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따르면 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다.
3. 관련 판례 분석
1) 임대차계약 해지 통보의 효력
수원지방법원 안산지원 2022가단68681 판결에서는 임대인이 “3기 이상의 연체로 인해 계약해지 사유가 발생되었고, 정해진 기간까지 미납된 월세가 입금되지 않을시 계약이 해지됨을 알려드립니다”라는 최고장을 보낸 사안에서, 이를 확정적인 해지 의사표시로 볼 수 없다고 판단했습니다. 법원은 해지 의사표시의 명확성과 함께 임대인의 후속 행동(신규임차인이 맞춰질 때까지의 차임과 관리비는 보증금에서 차감된다는 언급 등)을 종합적으로 고려하여 판단했습니다.
반면, 수원지방법원 2019. 8. 28. 선고 2018가합28078 판결에서는 임차인이 4기의 차임을 연체한 상황에서 임대인이 내용증명우편으로 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하고 이것이 임차인에게 도달한 경우, 임대차계약이 해지되어 종료되었다고 판단하였습니다.
이에 더해, 수원지방법원 2023. 9. 21. 선고 2023가단500348 판결에서는 임대인이 임차인에게 “2022. 11. 30.까지 연체된 차임을 정산하되, 그 기한 내에 정산치 않을 경우에는 이 사건 임대차계약 제4조에 기하여 위 기한에 임대차계약이 해지하는 것으로 간주하니 2022. 11. 30.까지 이사를 하여 명도하라”는 내용의 통보를 한 사안을 다루었습니다.
법원은 이러한 통보가 “단순한 연체차임의 독촉이나 새로운 임차인의 물색을 조건으로 한 계약해지의 제안 정도가 아니라 위 기한까지 연체차임을 미지급할 경우에는 확정적으로 이 사건 임대차계약이 해지된다는 의사표시”로 보아 해지 통보로서 유효하다고 판단했습니다.
2) 임대차 종료 후 차임 상당 부당이득 반환 여부
대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 2018다240431 판결은 임차인이 임대차계약 종료 후 임대차건물을 계속 점유하였으나, 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 임차인의 부당이득반환의무가 성립하지 않고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임대차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 시설물을 반출하지 않은 경우에도 마찬가지라고 판시하고 있습니다.
서울서부지방법원 2022나47947 판결에서는 "임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차인이 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다"고 판시했습니다. 이는 임차인이 사용·수익하지 않은 기간에 대해서는 차임 상당 부당이득 반환의무가 없다는 것을 의미합니다.
의정부지방법원 고양지원 2022가단112451 판결에서도 “임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것”이라고 판시했습니다.
서울중앙지방법원 2020. 6. 10. 선고 2018나78383 판결에서는 “상가임대차법 제9조 제2항을 피고의 주장과 같이 해석한다면, 임대차관계 종료 후 임차인이 목적물을 실질적으로 사용·수익하지 않은 경우에도 임대차보증금을 반환받지 못한 기간 동안 차임지급의무를 부담하여야 한다는 부당한 결론에 이르게 되는 점”이라고 판시하였는바, 이에 따르면 임대차 계약이 종료되었다면 임대차보증금을 반환받지 못한 기간 동안 차임지급의무를 부담하는 것은 부당하다고 해석할 수 있습니다.
3) 보증금이 전부 공제되어 남은 것이 없는 경우의 점유는 불법행위로 인한 손해배상 청구 대상이 될 수 있음
대전지방법원 2024. 1. 9. 선고 2022가단146120 판결에 따르면, 보증금이 전부 공제되어 남은 것이 없는 경우의 점유는 설사 실제로 사용하고 있지 않다고 해도 불법행위로 인한 손해배상 청구 대상이 될 수 있습니다.
4) 임대차보증금 공제 범위
임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않는 경우라면, 임대차계약 종료 후 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 합니다(부산지방법원 2023나43617 판결).
임차인이 이미 장비를 처분하고 원상회복한 상태라면, 그 이후 기간에 대한 차임 및 관리비를 임대차보증금에서 공제하는 것은 부당하다고 주장할 수 있습니다.
4. 결어
저는 위와 같이 상가임대차에서 실제로 계약이 해지된 것으로 볼 수 있는지에 대한 의사 해석의 문제, 그리고 임대차 종료 후 차임 상당 부당이득 반환 여부, 임대차보증금 공제 범위 등에 대하여 자세하게 검토한 경험을 많이 보유하고 있습니다.
혹시 상가임대인으로서 또는 임차인으로서 퇴거, 명도, 보증금반환, 차임공제의 범위 등에 대하여 다툼이 있으시고 법률적인 판단이 어려우실 경우, 내용증명 발송이나 소송대리가 필요하신 경우 언제든지 연락주시기 바랍니다.