상가임대차에서 임대인이 상가를 직접 이용하고자 하는 것이 갱신 거절 사유가 되는지 및 임대료 인상 요구를 임차인이 거절할 수 있는지 여부

1. 사안의 배경

상가를 소유하고 임대를 하고 있는 임대인이 갑자기 자신이 직접 영업을 하기 위하여 상가 호실 중 일부를 이용하고자 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 또는, 애초에 상가 중 일부 호실에서 자신이 직접 영업을 하고 남은 호실은 임대를 줄 목적으로 상가 건물 전체를 매수함으로써 전소유자(전임대인)와의 임대차계약을 승계한 임대인이 있을 수 있습니다.

이 경우 임대인이 "자신이 직접 상가를 이용하고자 한다."라고 하면서 현임차인들의 계약 기간 만료시 계약 갱신을 거절하겠다고 주장한다면, 이러한 주장은 법률적으로 타당한 주장일까요? 그리고 임대인이 임대료 인상을 요구한다면, 임차인은 이를 반드시 따라야 할까요? 그리고 임차인이 이를 거절한다면, 임대인으로서는 어떤 방법으로 임대료 인상을 관철시킬 수 있을까요?

2. 상가임대차에서 임대인이 상가를 직접 이용하고자 하는 것은 정당한 갱신 거절 사유가 되기 어려움

갱신 거절 사유와 관련하여 주택임대차법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인의 갱신 거절 사유로 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 두고 있으나, 상가임대차법 제10조 제1항 각호에서는 이러한 규정을 두고 있지 않습니다.

곧, 상가임대차에 대하여는 “임대인 직접 사용 목적”이 법률적으로 인정되는 정당한 “갱신 거절 사유”가 될 수 없습니다.

주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이러한 점은 서울특별시에서 2023. 1. 발행한 「2023 상가임대차 상담사례집」50면에서도 확인할 수 있습니다. 곧, 임대인은 임차인의 3기 차임연체 등 법으로 규정된 갱신 거절 사유 이외의 이유로 갱신 요구를 거절할 수 없는바, 이에 따라 임대인은 법으로 규정되지 않은 사유인 "임대인 직접 사용"을 이유로 계약의 갱신을 거절할 수 없는 것입니다.

아주 간혹, 상가 임대차와 관련한 사안임에도 "상가 주인이 실사용할 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다."라는 취지의 법률상담글을 보게 되는데, 이것은 주택 임대차 사안과 혼동하였거나 주택임대차법상에는 존재하는 갱신 거절 사유인 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”가 상가임대차법에도 존재한다고 잘못 알고 안내한 것이라고 보여, 주의를 요합니다.

3. 상가임대인이 차임 또는 보증금을 인상할 경우, 임차인이 이를 반드시 받아들여야만 하는 것은 아님

가. 환산보증금이 서울특별시 기준 9억원 이하인 경우

환산보증금이 서울특별시 기준 9억원 이하일 경우에는 상가임대차법 제11조가 적용되어 임대인은 차임 또는 보증금 증액을 5% 한도에서만 요구할 수 있습니다(상가임대차법 제2조).

상가임대차법 제11조 제1항은 임대인과 임차인이 기존 차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 상호 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 같은 법 시행령 제4조에 따라 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 넘을 수 없다고 규정하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법
제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.
상가건물 임대차보호법 시행령
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

그런데 앞서 살펴본 계약 갱신 거절 사유에 대한 조항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 하여 "~ 하지 못한다."라고 단정적인 문구를 사용하였으므로 법문상 계약 갱신 거절은 법조항에 열거된 갱신 거절 사유가 없는 한 거절할 수 없는 의무조항입니다.

반면 차임 등의 증감청구권 조항의 경우 "당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다."라고 하여 증감청구는 해도 되고, 안해도 되는 임의의 선택사항일 뿐이고, 이에 더해 만약 한쪽 당사자가 상대방에게 차임의 조정을 요구하였을 때 상대방이 이를 반드시 받아들여야 하는지에 대하여도 아무런 규정을 두고 있지 않은바, 이런 경우 일반적으로 상대방이 반드시 조정 요청에 따라야 한다고 보기는 어렵다고 사료됩니다.

이에 대하여 서울특별시에서 2023. 1. 발행한 「2023 상가임대차 상담사례집」95면에서도 "임대인이 임대료 인상을 요구할 때 임차인이 동의해야 할 의무는 없고, 양 당사자가 협의해서 결정해야 합니다. 만약 양 당사자가 임대료 증감을 합의하지 못하고 임대인이 임대료를 인상하기를 원한다면, 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통해 도움을 받거나 법원의 소송 등의 구제 절차를 통해 해결할 수 있습니다."라고 안내하고 있습니다.

나. 환산보증금이 서울특별시 기준 9억원 초과인 경우

환산보증금이 서울특별시 기준으로 9억원을 초과하였을 때는 상가임대차법 제11조가 적용되지 아니하여 임대인은 5%를 초과하여 차임 또는 보증금 증액을 요청할 수 있지만, 이 경우에도 임대인 마음대로 아무렇게나 차임 등 증액을 요청할 수 있는 것은 아니고, 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있을 뿐입니다(상가임대차법 제10조의2).

상가건물 임대차보호법
제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

이에 대하여 서울특별시에서 2023. 1. 발행한 「2023 상가임대차 상담사례집」106면에서도 "임대인이 주변 시세를 무시하고 5% 초과해서 인상 요구할 수 있으나, 임차인은 그것을 거부할 수 있고 임차인이 합의하지 않으면 임대료는 인상될 수 없습니다. 한편, 임대인은 법원에 임대료 증액청구소송을 낼 수 있는데, 법원에서는 당사자들이 제출하는 주변시세 등에 대한 자료들을 보고 판단할 것입니다. 따라서 임대인도 시세를 고려해 합당한 범위 내에서 인상 요구를 해야 할 것입니다."라고 하여 이러한 점을 확인하고 있습니다.

4. 결어

결론적으로, 상가임대차에서 임대인이 상가를 직접 이용하고자 하는 것은 정당한 갱신 거절 사유가 되기 어렵고, 상가임대인이 차임 또는 보증금을 인상할 경우 임차인이 이를 반드시 받아들여야만 하는 것은 아니며, 최종적으로 차임 변동에 대하여 합의에 이르지 못한다면 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회의 도움을 받거나 법원에 차임증감청구의 소를 제기하여야 법원의 인용판결을 받아야 함을 알 수 있었습니다.

저는 이처럼 상가임대차와 관련하여 계약갱신거절이 가능한지, 임대료 인상을 강제할 수 있는지 등을 포함하여 매우 다양한 임대차 사안에 대하여 법률 검토를 수행한 경험을 보유하고 있습니다.

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