1. 사안의 배경
부동산 중개인이 어느 정도는 중개물건, 임대인, 임차인을 연결하기는 하였으나 최종적인 계약에까지 이르지는 못하였음에도, 이후 당사자들이 어떠한 경위로든 다시 연락이 되어 직접 계약을 체결하게 되기도 합니다.
이 경우 부동산 중개인 입장에서는 자신이 계약 성립에 어느 정도는 기여했다고 생각하게 되고, 매매 당사자들에게 부동산 중개료를 청구하기도 합니다.
이 때 중개인의 중개행위 없이 당사자 간 직접 계약이 체결된 경우 중개수수료 지급 의무가 있는지에 대하여 검토하여 보도록 하겠습니다.
2. 법령 검토
공인중개사법 제32조 제1항은 "개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다"고 규정하고 있습니다. (공인중개사법 제32조(중개보수 등)) 이 조항의 핵심은 중개수수료 청구권이 '중개의뢰인'에게 발생한다는 점입니다. 따라서 이 사건의 핵심 쟁점 중 하나는 당사자 중 일방이 중개인에게 중개를 의뢰한 '중개의뢰인'의 지위에 있는지 여부입니다.
만약 중개인이 임대인 측의 의뢰만을 받아 중개행위를 한 것이고, 임차인은 단순히 중개인이 소개한 매물을 본 것에 불과하다면, 임차인과 중개인 사이에는 중개계약 관계가 성립하지 않았다고 주장할 수 있습니다.
3. 판례 분석
가. 중개수수료 청구가 기각된 사례
법원은 중개계약이 성립되지 않았거나, 중개인의 역할이 계약 성립에 결정적이지 않았다고 판단될 경우 중개수수료 청구를 기각하는 경향이 있습니다.
1) 중개의뢰 관계의 부존재
판례는 공인중개사가 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개보수를 지급받을 수 없다고 봅니다. (서울중앙지방법원 2025. 7. 18. 선고 2024가단5140153 판결) 즉, 중개인이 매도인(임대인) 측으로부터만 중개의뢰를 받았다면, 매수인(임차인)인 귀사가 중개수수료를 지급하기로 별도로 약정하지 않는 한 지급 의무가 없다는 것입니다.
곧, 임차를 의뢰받은 중개인이 현수막 등을 보고 임대인에게 연락하여 계약이 성사된 경우, 법원은 중개인의 업무가 임차인을 위한 것으로 보아 임대인에게 중개수수료를 청구할 수 없다고 판단한 바 있습니다. (수원지방법원 2022. 9. 27. 선고 2021가단560759 판결)
가령, 중개인이 임대인의 의뢰를 받아 활동한 것이고, 임차인은 그저 매물을 소개받은 것에 불과하여 중개의뢰관계가 성립하지 않았음을 주장할 수 있습니다.
2) 중개인의 '결정적 역할' 부재
설령 중개계약 관계가 인정되더라도, 중개인이 계약 성립에 결정적인 역할을 하지 못했다면 수수료를 청구할 수 없습니다. 판례는 단순히 매물을 소개하고 1회성 만남을 주선한 정도만으로는 결정적인 역할을 했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. (서울고등법원 2025. 7. 9. 선고 2024나2045598 판결)
중개인이 현장 소개 외에 실질적인 중개행위(예: 임대료 조율, 계약 조건 협의, 계약서 초안 작성 등)를 하지 않았고, 오히려 임차인이 협의 중단 의사를 밝힌 후 임대인이 다시 연락하여 계약이 성사되었다면, 이는 중개인의 중개행위로 계약이 체결된 것이 아니라고 주장할 수 있습니다. 특히, 협의가 중단되었다가 상당 기간 경과 후 당사자 간 직접적인 교섭으로 계약이 성사된 경우 중개인의 기여도를 인정하기 어렵습니다.
나. 중개수수료 청구가 인용된 사례
반면, 중개인이 계약 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개수수료를 면할 목적으로 의도적으로 배제된 경우, 신의성실의 원칙상 중개수수료 지급 의무가 인정될 수 있습니다.
판례는 중개인이 매매대금, 지급 방법 등 구체적인 계약 조건을 협의하고 가계약서까지 작성하는 등 계약 성립에 결정적인 역할을 한 후, 불과 며칠 만에 당사자들이 실질적으로 동일한 조건으로 직거래 계약을 체결한 사안에서 중개인의 수수료 청구권을 일부 인정한 바 있습니다. (서울중앙지방법원 2025. 8. 21. 선고 2024가합78601 판결)
중개인은 자신이 임대인과 임차인을 연결해주었기 때문에 계약이 성사될 수 있었으므로 '결정적 역할'을 했으며, 귀사가 수수료를 지급하지 않기 위해 자신을 고의로 배제했다고 주장할 가능성이 높습니다.
4. 결어
저는 이처럼 최종적으로 부동산 중개인의 중개행위 없이 직접 계약이 체결된 경우 당사자들에게 중개수수료 지급 의무가 존재하는지 여부에 대하여 검토한 경험을 보유하고 있습니다.
만약 중개수수료가 매우 크고, 이에 대하여 다툼이 있으시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 사안을 구체적으로 분석하여 승소 가능성이 있는지 판단하고, 주장 또는 반박을 위하여는 어떠한 증거가 필요할지 등을 분석하여 서면을 작성하거나 소송을 대리하도록 하겠습니다.