1. 사안의 배경
어느 정도는 노후된 부동산을 매매할 때 특약사항에 "매매 후 보일러, 누수 문제 발생시 소유권이전등기 시점으로부터 6개월 이내에는 매도인이 보수 비용을 부담한다." 또는 "현상태대로의 계약이며, 매수 후 매수인은 부동산 자체의 하자 또는 권리의 하자를 주장할 수 없다."라는 특약을 두는 경우가 있습니다.
이후 매수인이 부동산을 그 용도대로 사용하다가 어느 순간부터 보일러가 고장나거나 누수가 심하게 발생하는 경우, 매수인은 매도인에게 보수 공사 비용이나 손해배상 책임을 묻고자 할 것인바, 아래에서는 이러한 상황과 관련하여 법률적인 검토를 하도록 하겠습니다.
2. 관련 법령 - 민법상 매도인의 하자담보책임
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)에 따르면, 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용하며, 다만 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다.
민법
제580조(매도인의 하자담보책임)
①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
여기서 민법 제580조가 정하는 하자담보책임의 발생요건으로서의 '하자'라 함은 매매의 목적물이 통상 갖추어야 할 품질 내지 성능을 갖추지 못한 것을 의미합니다.
나. 판단
살피건대, 민법 제580조가 정하는 하자담보책임의 발생요건으로서의 '하자'라 함은 매매의 목적물이 통상 갖추어야 할 품질 내지 성능을 갖추지 못한 것을 의미하는바, 갑 제3, 4, 8, 11, 12, 16 내지 20호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 부동산에 대하여 누수탐지 및 배관, 타일, 수도계량기, 보일러 등 교체공사비로 합계 41,954,550원을 지출한 사실은 인정이 되나, 이 사건 부동산은 이미 건축한지 12년이 경과한 노후된 건물이고, 원고도 이 사건 부동산의 상당부분이 오랫동안 비워져 있는 등 건물관리가 부실하여 매수를 망설였다고 자인하고 있는 점, 원고는 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결할 당시부터 내부 시설공사를 예정하고 있었던 점 등에 비추어 위 인정사실만으로는 이 사건 부동산이 노후된 건물로서 일반적으로 갖추어야 할 품질 내지는 성능을 결하였다고 보기 어렵고, 이 사건 부동산에 대한 누수 관련 하자 및 그로 인한 손해의 액수를 특정하기도 어려울 뿐 아니라 가사 이 사건 부동산에 원고가 주장하는 바와 같은 누수 관련 하자가 존재한다고 하더라도 민법 제580조 제1항 단서는 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때는 하자담보책임을 물을 수 없다고 규정하고 있는데, 원고의 주장 자체에 의하더라도 원고는 위 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산에 누수관련 하자가 존재함을 알았다고 할 것이므로, 원고의 하자담보책임 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
또한 원고는 피고가 이 사건 부동산에 대한 누수와 관련된 하자에 대하여는 그 보수공사비를 지급하여 주겠다고 약정하였다고 주장하나, 갑 제5, 7호증의 각 기재 및 증인 C의 증언만으로는 피고가 원고에 대하여 위와 같은 내용의 약정을 하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
서울남부지방법원 2018. 1. 9. 선고 2017가단5314 판결
3. 관련 판례 - 하자담보책임과 관련한 매매계약상 특약이 있는 경우
가. 광주지방법원순천지원 2017. 5. 11. 선고 2016가소9047 판결
이 판례에서는 매매계약 특약사항으로 "보일러는 소모품이며 하자로 보지 않는다. 단 매수인의 입주일 당일에 보일러가 작동되지 않은 때는 매도인이 책임지고 그러하지 않을 때는 매수인이 책임진다"라는 조항이 있었습니다. 법원은 매수인이 아파트를 인도받은 직후 하자를 알게 되었다고 단정하기 어렵고, 여름이 지나고 9월에 보일러를 가동하면서 바닥에 누수가 발생하여 비로소 하자를 알게 되었다는 매수인의 주장이 설득력이 있다고 판단하여 매도인이 하자담보책임을 부담하여야 한다고 판시하였습니다.
나. 부산지방법원동부지원 2014. 2. 12. 선고 2012가단3236 판결
이 판례에서는 매매계약의 특약사항에 "화장실, 작은 방 누수는 6개월까지 매도인이 책임진다"라는 문구가 있었습니다. 그러나 법원은 감정결과 난방배관에 누수가 발생할 정도의 결함이 없었고, 바닥에서 아무런 누수현상을 발견하지 못했다는 점 등을 근거로 매수인의 청구를 기각했습니다.
다. 대구지방법원 2016. 11. 8. 선고 2015가단29951 판결
이 판례에서는 찜질방 배관파이프의 누수 하자에 대한 손해배상 청구가 있었으나, 법원은 매수인이 현황을 확인한 후 매매계약을 체결했고, 누수배관교체공사의 견적금액이 매매대금의 0.3% 정도에 불과하다는 점 등을 고려하여 매도인의 담보책임을 인정하지 않았습니다.
라. 서울남부지방법원 2018. 1. 9. 선고 2017가단5314 판결
이 판례에서는 매매계약 특약사항에 "원고는 이 사건 부동산에 대해 계약일 당시 현황대로 인수하며 어떠한 경우에도 피고에 대하여 위 부동산 자체의 하자 또는 권리의 하자를 주장할 수 없다"는 조항이 있었습니다. 법원은 이 사건 부동산이 건축한지 12년이 경과한 노후된 건물이고, 매수인도 건물관리가 부실하여 매수를 망설였다고 자인한 점 등을 고려하여 하자담보책임을 인정하지 않았습니다.
마. 광주지방법원순천지원 2018. 11. 27. 선고 2018가단70971 판결
이 판례에서는 매매계약 특약사항에 "현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서, 건축물대장 등을 확인하고 매수인의 현장 답사 후 계약을 체결함"이라고 기재되어 있었습니다. 법원은 매도인이 모텔 영업을 정상적으로 하고 있었고, 매수인이 계약 체결 전에 내부를 둘러보았으며, 영업에 지장이 되지 않는 누수 부분에 관하여 6개월간 하자를 보장하기로만 특약을 정했다는 점 등을 고려하여 매도인의 담보책임을 인정하지 않았습니다.
4. 사안별 검토
만약 매매계약 특약으로 "소유권이전등기 후 6개월 이내 누수나 보일러 교체가 필요시 매도인이 비용을 지불한다"라는 조항을 두었다면, 이러한 특약은 민법상 하자담보책임의 범위를 확장하거나 구체화한 것으로 볼 수 있으며, 당사자 간의 합의로 유효하게 성립한 것으로 판단됩니다.
그리고 실제로 소유권이전등기 후 6개월 이내에 보일러 누수가 일어났고 이를 매도인에게 통지했다면 하자의 존재와 통지 시점에 대한 요건도 충족하였다고 사료됩니다.
이후 보일러 기사가 보일러 교체가 필요하고 그 비용으로 100만원이 든다고 하였다면 어느 정도는 전문가의 관점에서 수리비용을 산정한 것으로 볼 수 있습니다.
특약에 따르면 매도인은 "보일러 교체가 필요시 비용을 지불한다"고 되어 있으므로, 원칙적으로 보일러 교체 비용 전액을 부담해야 할 것으로 보이나, 매도인이 중고보일러로 교체하겠다거나 비용을 반반 부담하자는 제안은 특약의 문언과 달리 책임을 제한하려는 시도로 볼 수 있습니다.
이 경우 특약상 보일러 교체 비용 전액을 청구할 수 있을 것으로 보이기는 하나, 비용이 소액이고 협의가 되지 않을시 내용증명 발송, 소액소송 제기 등을 하기에는 시간과 비용상 다소 부담이 되는 것이 사실이기에 부동산중개업체 등을 통해 적절히 협의하는 것이 낫다고 보입니다(가령, 교체 비용 100만원 중 매도인이 70만원 부담, 매수인이 30만원 부담).
5. 결어
저는 이처럼 아파트, 오피스텔, 상가 매매와 관련하여 누수, 마루바닥 들뜸, 보일러 교체 등 다수의 하자담보책임과 손해배상 사안을 다루어본 경험을 보유하고 있습니다.
새로 이사를 하였는데 자꾸 누수가 발생하시거나 보일러가 고장나셔서 매도인에게 어느 정도의 책임을 물을 수 있는지에 대하여 법률적인 검토가 필요하신 분이 계시면 언제든지 연락주시기 바랍니다.
특히 위와 같은 사안은 일반적으로 그 보수비용이 1,000만원이 넘어가는 등의 사정이 없는 한 몇십만원에서 몇백만원 수준에 그치는 경우가 많아서 곧바로 소송을 제기하기에는 다소 부담이 되고, 적절히 협의가 필요할 수 있는바, 그 과정에서 법률적으로 상대방에게 어느 정도의 책임을 물을 수 있을지에 대하여 알고 대처하는 것과 모르고 대처하는 것은 큰 차이가 날 수 있다고 생각합니다.
이러한 경우 전체적인 보수 비용이나 손해가 크지 않으실 경우 큰 비용 부담 없이 아래 네이버 엑스퍼트 채팅, 전화 상담이나 로톡 전화상담을 통해 사안에 대하여 법률적인 검토를 받으실 수 있고, 보수 비용이 다액이라는 사정 등 사안이 중대하시면 방문 상담을 통해 조금 더 심층적인 검토를 받으실 수도 있으니, 도움이 필요하시면 언제든지 상담 요청을 주시기 바랍니다.