별거 이후 청약 당첨 분양권 및 아파트 재산분할 여부 관련 검토

1. 사안의 배경

별거 이후 청약에 당첨되어 고액의 분양권을 보유하게 된 경우가 있습니다. 청약 당첨 당시 이미 이혼 소송 중일 수도 있고, 청약 당첨 이후 이혼 소송이 제기될 수도 있습니다.

별거, 곧 혼인 파탄 시점 이후에 청약에 당첨되었을 경우 분양권이 재산분할 대상에 해당할지에 대하여 검토하여 보도록 하겠습니다.

2. 핵심 요약

별거 이후 주택청약에 당첨되어 취득한 분양권(공급계약상 지위)도, 원칙적으로는 재산분할 기준시점(사실심 변론종결일)까지 존재하는 재산으로서 분할대상에 포함될 수 있습니다. 다만 그 분양권이 혼인 파탄(별거) 이후 일방의 후발적 사정에 의해 형성되고 혼인 중 공동으로 형성된 재산관계와 무관하다는 “특별한 사정”이 인정되면 분할대상에서 제외될 수 있습니다.

결국 실무상 결론은 “별거 후 당첨”이라는 형식만으로 자동 제외·자동 포함이 되지 않고, 당첨·계약·대금 납입·청약자격 형성의 실질이 혼인 중 협력의 결과인지에 따라 달라집니다.

3. 관련 법규범

이혼에 따른 재산분할은 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 등 제반 사정을 참작하여 정합니다. 민법_839의2

또한 분양권은 법률상 “주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위”로 정의되는 재산적 지위입니다. 소득세법_88

4. 관련 판례 법리

재산분할의 대상 재산 및 가액 산정의 기준시점은 원칙적으로 이혼소송 사실심 변론종결일입니다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2019므12549, 2019므12556 판결).

다만 혼인관계가 파탄된 이후 변론종결일 사이의 재산변동이 (i) 일방의 후발적 사정에 의한 것이고 (ii) 혼인 중 공동으로 형성한 재산관계와 무관하다는 등 “특별한 사정”이 있으면 그 변동 재산은 분할대상에서 제외하여야 합니다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013므1455, 2013므1462 판결).

반대로, 파탄 이후 취득 재산이라도 그것이 파탄 이전 쌍방 협력으로 형성된 유형·무형의 자원에 기한 것이면 분할대상이 됩니다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2019므12549, 2019므12556 판결).

특히 주택 분양과 관련해서 대법원은, 혼인 중 공급계약 체결 및 분양대금 상당 부분 납입 등으로 파탄 이전에 이미 해당 주택(또는 그 지위) 취득이 잠재적으로 예정되어 있었고, 상대방 배우자도 가사·육아·소득활동 등으로 기여한 사안에서, 설령 소유권 취득(등기)이 파탄 이후 이루어졌더라도 주택 자체를 재산분할 대상으로 보아야 한다고 판단하였습니다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2019므12549, 2019므12556 판결).

5. 검토 및 적용

5.1 “별거 이후 청약 당첨 분양권”이 분할대상에 포함될 가능성이 큰 전형

다음 요소들이 강하면, 분양권을 분할대상으로 포함(또는 최소한 그 가치 형성분을 포함)할 여지가 커집니다.

1) 청약자격의 핵심 기반이 혼인 중 형성된 경우(청약통장 납입, 가점 형성에 영향을 준 혼인·부양가족 구조, 혼인 중 마련된 자금 등)

2) 당첨 후 공급계약, 계약금·중도금 등 분양대금의 상당 부분이 파탄 이전에 이미 납입되었거나, 파탄 이전 경제공동체의 자금·신용을 토대로 진행된 경우(이후 잔금만 파탄 후 납입 등)

3) 상대방 배우자가 가사·육아·소득활동 등으로 간접 기여를 하여 해당 재산의 취득·유지에 협력한 것으로 평가될 여지가 있는 경우

이 경우 법원은 분양권(또는 최종 취득된 아파트)을 분할대상으로 보고, 감정 등으로 가액을 정하는 방식으로 접근할 수 있습니다. 또는, 사안에 따라 “아파트 자체를 평가대상으로 삼는” 방식도 나타납니다(수원지방법원 성남지원 2018. 12. 13. 선고 2017드단700820, 2017드단704747 판결, 서울고등법원 2022. 6. 10. 선고 2021르22572 판결).

5.2 분할대상에서 제외될 가능성이 커지는 전형

반대로 아래 사정이 명확하면, “특별한 사정”으로서 분할대상 제외 주장이 설득력을 가질 수 있습니다.

1) 별거(파탄) 이후에 완전히 분리된 경제생활 아래, 당첨·계약·대금납입의 재원이 전부 일방의 파탄 후 소득·자금이고, 혼인 중 공동형성과 연결고리가 약한 경우(혼인 중 형성된 자원에 기한 것으로 보기 어려움)

2) 파탄 이전에는 단지 청약통장을 보유했다는 정도에 그치고, 당첨을 가능하게 한 실질 요소(가점 급상승 요인, 대금납입 능력, 대출·자금조달 등)가 파탄 이후 새로 형성된 것으로 평가될 여지가 큰 경우

5.3 질문에 대한 정리된 결론

따라서 “별거 이후 청약에 당첨된 분양권”은 원칙적으로 재산분할 대상이 될 수 있으나, 최종적으로는 (i) 혼인 파탄 이전에 형성된 공동의 기여·자원에 기한 것인지, (ii) 파탄 이후 일방의 후발적 사정으로만 형성된 것인지에 따라 포함 또는 제외가 갈릴 수 있습니다.

6. 추가 확인 필요사항

1) 별거(혼인 파탄) 시점과 그 이후 경제공동체 단절 정도(생활비 지급, 공동계좌 사용, 부양·육아 분담)

2) 청약통장 명의, 혼인 중/별거 후 납입내역, 가점 산정의 핵심 요소(부양가족·무주택기간 등)

3) 당첨일·공급계약일·계약금/중도금/잔금 납입 시점 및 재원(혼인 중 공동자금인지, 파탄 후 단독 소득인지)

4) 분양권을 보유 중인지, 이미 입주·등기까지 완료되었는지(평가대상 및 평가방법에 영향)

7. 실무상 체크포인트

1) 분양권을 “특유재산(분할 제외)”로 주장하려면, 단순히 “별거 후 당첨”만으로는 부족하고, 혼인 중 공동형성과 무관한 후발적 취득임을 뒷받침할 자료(자금출처, 별거 후 독립재정, 납입내역 등)를 촘촘히 제시하는 방향이 통상 유효합니다.

2) 반대로 분할대상 포함을 주장한다면, 청약자격 형성 및 대금납입의 혼인 중 기여, 가사·육아·소득활동 등 간접 기여를 구조화하여 주장·입증하는 것이 핵심입니다.

3) 가액 산정은 사안에 따라 분양권 자체 또는 최종 취득 주택(아파트)을 평가대상으로 삼고 감정 등을 활용할 수 있으므로, 평가 기준시점(통상 변론종결일 근접 시점)과 평가대상 특정이 중요합니다.

8. 결어

이혼 소송과 관련하여 청약 당첨으로 얻은 분양권 또는 아파트가 재산분할 대상인지 여부가 쟁점이 되는 경우가 있는바, 이에 대하여는 위와 같은 법리를 참고할 수 있을 것으로 보입니다.