1. 사안의 배경
공유자들끼리 공유물의 관리 방식에 대하여 협의에 이르지 못하고 있고, 그 공유물의 특성상 공유지분대로 분할하여 소유하는 것이 부적당하고 그렇다고 어느 한 공유자가 전체 지분을 소유하는 것으로 하고 다른 공유자들의 지분 비율에 따른 가액을 배상하는 방법도 어려운 경우가 있습니다.
이럴 때는 공유물을 경매에 붙여 경매 비용을 공제하고 남은 금원을 공유자들의 지분 비율대로 나누어 갖는 경매 매각에 따른 대금 분할 방식으로 공유물분할을 할 수 있습니다.
아래에서는 경매 매각 방식의 공유물분할을 인정한 판례를 소개하여 드리도록 하겠습니다.
2. 판례 분석
공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항, 제269조 제1항).
곧, 민법 제269조 제1항은 “분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 판례 역시 공유자들 사이에 분할 방법에 관한 협의가 이루어지지 않은 경우 공유물분할 청구권이 발생한다고 보고 있습니다(인천지방법원 2019. 6. 13. 선고 2017가단226291 판결).
재판에 의한 공유물분할은 현물분할이 원칙이나, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항). 여기서 “현물로 분할할 수 없다.”는 요건은 물리적으로 엄격하게 해석할 것이 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함합니다(인천지방법원 2019. 6. 13. 선고 2017가단226291 판결).
법원은 토지 위에 건물이 존재하는 경우 현물분할이 곤란하거나 부적당하다고 판단하는 경향이 있는 것으로 보이고, 공유자들 사이에 분할 방법에 관한 협의가 이루어지지 않고, 일부 공유자가 매각에 반대하더라도 다른 합리적인 분할 방법이 없는 경우에는 대금분할을 명할 수 있다고 판시하고 있습니다(인천지방법원 2019. 6. 13. 선고 2017가단226291 판결, 대전지방법원 2014. 10. 24. 선고 2013나12622 판결).
서울중앙지방법원 2017. 9. 28. 선고 2016가단5194773 판결
2. 판단
가. 공유물분할청구권의 발생
위 인정사실에 의하면, 이 사건 각 부동산의 공유자 중 1인인 원고는 다른 공유자인 피고들을 상대로 민법 제268조 제1항에 따라 이 사건 토지의 분할을 청구할 수 있다.
나. 공유물분할의 방법
재판에 의한 공유물분할은 각 공유자의 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할의 방법에 의함이 원칙이나, 현물분할이 불가능하거나 그것이 형식상 가능하다고 하더라도 그로 인하여 현저히 가격이 감손될 염려가 있을 때에는 공유물의 경매를 명하여 대금을 분할하는 이른바 대금분할의 방법에 의하여야 하는데, 대금분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이며, '현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우'라는 것도 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다. 따라서 비록 형식적으로는 현물분할이 가능하다 하더라도 공유물의 위치, 면적과 주변 도로상황, 사용가치, 가격, 각 공유자의 소유지분 비율 및 사용수익의 현황 등을 종합하여 볼 때 각 공유자의 소유지분 비율에 따른 공평한 분할이 이루어질 수 없는 경우에는 현물분할 방법에 의할 것이 아니라 대금분할 방법으로 그 공유물을 분할하여야 할 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 등).
위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 별지 목록 제1 내지 5 부동산의 지상에 이 사건 건물이 존재하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 각 부동산을 현물분할하기 곤란하거나 부적당하다고 봄이 상당하다.
따라서 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 이 사건 각 부동산의 공유 지분 비율에 따라 원고와 피고들에게 주문 기재 비율로 분배하는 방법으로 이 사건 부동산을 분할하기로 한다.
대전지방법원 2014. 10. 24. 선고 2013나12622 판결
3. 본안에 관한 판단
가. 공유물 분할청구권의 발생
위 기초사실에 의하면, 이 사건 각 부동산의 공유자인 원고는 다른 공유자인 피고 및 선정자들을 상대로 민법 제269조 제1항에 따라 공유물인 이 사건 각 부동산을 그 공유지분에 따라 분할해 줄 것을 청구할 수 있다.
이에 대하여 피고는 이 사건 건물의 소유권보존등기는 위조된 신청서에 의하여 이루어진 것으로 무효이고 원고, 피고 및 선정자들의 상속지분에 따라 그 소유권이 귀속되어야 한다는 취지로 주장하나, 원고와 피고 및 선정자들 사이에 이 사건 건물에 관하여 이루어진 소유권보존등기의 지분 기재와 같이 이 사건 건물을 공유하기로 하는 협의가 있었다고 봄이 상당하다는 점은 앞서 본 바와 같으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 공유물 분할의 방법
재판으로 공유물을 분할하는 경우에 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있고, 여기에서 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우라는 것은 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함하는 것이다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결 등 참조).
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 다툼 없는 사실, 앞서 든 증거들, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 토지 위에는 이 사건 건물이 들어서 있어 건물이 위치하는지 여부에 따라 시가 차이가 생길 수 있는 점, 이 사건 건물은 근린생활시설로 이용되고 있어 그 지분별로 현물 분할하는 것은 이용현황에 비추어 현저히 곤란한 점, 선정자 C, D, A, G의 경우 그 지분이 적어 이를 현물로 분할할 경우 그 가치가 현저히 감손될 염려가 있는 점, 원고는 이 사건 각 부동산을 대금으로 분할하여 줄 것을 요청하고 있는데 피고 역시 이 사건 각 부동산을 현물로 분할하여 달라는 의사를 표명하고 있지 않은 점, 기타 이 사건 각 부동산의 면적, 이용상황, 분할 후 가치 등을 종합하여 보면 이 사건 각 부동산은 현물로 분할할 수 없거나 현물분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.
따라서 이 사건 각 부동산을 경매에 부쳐 매각한 다음 원고, 피고 및 선정자들이 각 지분 비율에 따라 그 대금을 분할하는 것이 공평하고 합리적인 분할 방법이라 할 것이다.
3. 결어
저는 이처럼 공유자들간 공유물의 활용 방법에 대하여 협의가 되지 않을 때 차라리 경매로 매각해서 대금을 분할받는 방법에 대한 사안을 검토하고 소송을 진행한 경험을 보유하고 있습니다.
공유물분할 소송을 진행하실 필요가 있으신 분이 계시다면 연락주시면 사안을 검토한 후 가장 적절한 공유물분할 방법을 찾아내어 소송을 진행하여 드리도록 하겠습니다.