집합건물(오피스텔, 상가, 주상복합, 지식산업센터 등) 관리단에 회계장부, 관리비 계정원장의 열람을 요구하였으나 거절당한 경우 해결 방법

1. 사안의 배경

집합건물(오피스텔, 상가, 주상복합, 지식산업센터 등)의 구분소유자이신 분들 중에는 가령 오피스텔의 관리비가 지나치게 비싸다든가 관리비, 주차장, 공용부분 수익금의 집행이 불투명하다고 느끼시는 분들이 계실 수 있습니다.

이에 구분소유자로서 관리단에 회계장부, 관리비 계정원장의 열람을 요구한 경우, 관리단에서는 부당한 요구라거나 요구하는 문서가 많다는 등의 핑계를 대면서 거절하는 경우가 있습니다.

집합건물 관리단이 회계장부 열람을 거부하는 경우, 구분소유자는 법원에 가처분 신청을 통해 열람권을 행사할 수 있습니다.

아래에서는 관련 법적 근거와 절차를 검토하겠습니다.

2. 법적 근거 분석

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ' 집합건물법 ')은 구분소유자의 열람·등사 청구권에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다:

집합건물법 제26조(관리인의 보고의무 등): 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자에게 사무에 관한 보고를 해야 하며, 이해관계인은 이러한 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다.

집합건물법 제66조(과태료): 정당한 사유 없이 보고 자료, 장부나 증빙서류에 대한 열람 청구 또는 등본의 교부 청구에 응하지 않거나 거짓으로 응한 자에게는 200만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

민법 제683조(위임사무의 보고의무): 집합건물법 제26조 제5항에 따라 관리인의 권리의무에 관하여 민법의 위임에 관한 규정이 준용되며, 수임인은 위임인의 청구가 있는 때에는 위임사무의 처리상황을 보고해야 합니다. (서울고등법원-2022나2014866, 인천지방법원-2024카합10035)

3. 판례 분석

가. 열람·등사 청구권의 인정 범위

1) 열람·등사 청구권의 주체:

집합건물의 구분소유자는 관리인 또는 관리단에 대하여 집합건물의 운영에 관련된 각종 장부나 서류 등의 열람·등사를 청구할 권리가 있습니다. (서울고등법원-2022나2014866, 수원지방법원-2020카합10333)

구분소유자로부터 승낙받아 전유부분을 점유·사용하는 자도 열람·등사를 청구할 수 있습니다. (인천지방법원-2024카합10035)

2) 열람·등사 청구권의 대상:

관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역

관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역

관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건 등 (서울고등법원-2022나2014866, 수원지방법원-2020카합10333)

2) 피고의 주장에 대한 판단
가) 집합건물법 및 그 시행령이 규정하는 열람 · 등사청구에는 회계장부 및 서류의 열람등사가 포함되지 않는다는 주장에 대해
피고는 소액 주주의 회계장부 및 서류 열람 · 등사청구에 대해 규정한 상법 제466조 제1항과 달리 회계장부 및 서류의 열람 등사에 관하여 집합건물법에 명시적인 규정이 없고, 집합건물법 제26조의 2로 회계감사에 관한 규정을 신설하여 회계장부에 대해서는 별도로 회계감사를 받도록 하였으며, 회계장부 및 서류에는 관리단의 내부비밀 및 민감한 개인정보가 포함될 수 있고, 관리비 체납 등으로 이해관계가 얽혀 있는 일부 구분소유자들이 수시로 열람 · 등사를 청구하여 관리단을 압박하는 수단으로 활용할 여지가 있는 점, 피고와 같이 영세 상가 관리단의 경우 회계장부 및 서류의 작성, 보관, 열람 · 등사 업무에 효율적으로 대처하기 어렵고 상가의 존립을 위해 탄력적으로 상가를 운영할 필요성이 있고 상가 관리단의 자치를 폭넓게 인정해 주어야 할 필요성이 있는 점을 이유로 집합건물법 및 그 시행령이 규정하는 열람 · 등사청구에는 회계장부 및 서류의 열람등사가 포함되지 않는다고 주장한다.
그러나 앞서 본 바와 같이 집합건물법 시행령 제6조 제1항은 집합건물법 제26조 제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무로 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수 · 지출 · 적립내역에 관한 사항(제1호), 제1호 외에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항(제2호) 등을 규정하고 있어 관리단이 작성하는 회계장부 및 서류 역시 위 보고사항에 포함되는 것으로 보이고, 2020. 2. 4. 법률 제16919호로 일부개정 된 집합건물법 제26조의 2 제1항 본문은 '전유부분이 150개 이상으로서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인은 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제2조 제7호에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 받아야 한다'라고 규정되어 있는데 그 개정이유는 집합건물 관리가 보다 투명하게 이루어지도록 하기 위함이므로 이를 이유로 집합건물법 시행령 제6조 제1항에서 규정한 열람 · 등사청구권을 제한해야할 이유는 없는 것으로 보이며, 회계장부 및 서류에 관리단의 내부비밀 및 민감한 개인정보가 포함되어 있다거나 일부 구분소유자들이 회계장부 및 서류의 열람 · 등사 청구를 악용할 수 있고 영세 상가 관리단의 경우 회계장부 및 서류의 작성, 보관, 열람 · 등사 업무에 효율적으로 대처하기 어렵다는 사유는 열람 · 등사의 대상과 범위를 심사함에 있어 고려하면 충분할 것으로 보이고, 영세 상가의 경우 상가 관리단의 자치를 폭넓게 인정해 주어야할 필요성이 있어 회계장부 및 서류의 열람 · 등사를 허용할 수 없다는 주장은 영세 상가의 경우 구분소유자들에게 집합건물의 관리업무나 관리비의 적정한 집행에 대한 실질적인 감독을 포기하라는 것과 마찬가지이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
서울고등법원 2023. 2. 8. 선고 2022나2014866 판결

3) 열람·등사 청구권 행사의 요건:

열람·등사 청구의 이유를 구체적으로 적시해야 함

열람·등사를 청구하는 장부 등의 존재 및 특정 장부 등과 열람·등사를 요구하는 이유와의 관련성을 구체적으로 증명해야 함(서울고등법원-2022나2014866, 수원지방법원-2020카합10333)

나. 관리위탁회사에 대한 열람·등사 청구 가능 여부

가. 열람․등사청구권의 존부에 관한 판단
1) 공동주택관리법에 따른 열람․등사청구권
이 사건 집합건물은 공동주택 8세대, 오피스텔 18세대로 구성되어 있고, 달리 입주자등이 동의하여 의무관리대상 공동주택으로 정하였다고 볼만한 소명이 없으므로, 공동주택관리 제2조 제1항 제2호에서 정하는 의무관리대상 공동주택에 해당하지 아니하고, 공동주택관리법상 장부 등 열람․등사에 관한 규정이 적용되지 아니한다.
2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 열람․등사청구권
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은, 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하고(제23조), 구분소유가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 하고, 관리인에게 부정한 행위가 있을 때에는 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있고(제24조), 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에 대하여 그 사무에 관한 보고를 하여야 하고, 관리인의 권리의무에 관하여서는 민법의 위임에 관한 규정을 준용하도록(제26조) 각 규정하고 있다.
민법은, 수임인은 위임인의 청구가 있는 때에는 위임사무의 처리상황을 보고하도록(제683조) 규정하고 있다.
이러한 규정에 비추어 볼 때, 채무자는 이 사건 집합건물 위수탁계약에 따라 이 사건 집합건물의 관리권한을 이 사건 집합건물 관리단으로부터 위임받았으므로, 채권자들과 채무자 사이에는 직접적인 위임계약의 체결이 없었다고 하더라도, 이 사건 집합건물 H호의 구분소유자로서 관리단의 일원인 채권자 B과 구분소유자로부터 승낙받아 이 사건 집합건물 G호 전유부분을 점유․사용하고 있는 채권자 A은 그 관리비의 부과에 대하여 의문이 있는 경우 채무자에게 민법 제683조에 의하여 위임사무의 처리상황을 보고하도록 요구할 수 있는 권리가 있고, 채권자들은 이러한 권리를 보전하기 위하여 위임사무의 집행내역에 관한 회계장부 등의 열람․등사를 구할 수 있다고 봄이 타당하다.
인천지방법원 2024. 5. 8.자 2024카합10035 결정

4. 가처분 신청 방법 및 요건

가. 가처분 신청의 법적 성격

장부 열람·등사 가처분은 단체 내부에 관한 가처분의 일종으로, 구분소유자가 관리단 또는 관리인을 상대로 회계장부 등의 열람·등사를 구하는 임시적 권리보전 수단입니다.

나. 가처분 신청의 요건

피보전권리: 집합건물법 제26조, 민법 제683조에 근거한 열람·등사 청구권 (인천지방법원-2024카합10035, 수원지방법원-2020카합10333, 광주지방법원-2020카합50519)

보전의 필요성: 관리단이나 관리인이 열람·등사 요청에 불응하는 등의 사정 (광주지방법원-2020카합50519)

신청 내용의 특정: 열람·등사를 구하는 장부 및 서류를 구체적으로 특정해야 함, 가처분 집행이 가능할 정도로 대상이 명확해야 함 (수원지방법원-2020카합10333)

다. 가처분 결정의 주요 내용

법원의 가처분 결정은 일반적으로 다음과 같은 내용을 포함합니다:

열람·등사 허용 기간: 결정 송달일로부터 일정 기간(예: 10일~15일) 동안

열람·등사 허용 시간: 업무시간 내(예: 09:00~18:00)

열람·등사 장소: 관리단 사무소 또는 해당 서류 보관 장소

열람·등사 방법: 사진촬영, 전자문서 복사, USB 등 이동식저장매체 복사 포함

동반 가능 인원: 변호사, 공인회계사, 기타 보조자 동반 가능

5. 가처분 신청 시 유의사항

가. 신청 내용의 구체화

열람·등사 대상의 특정:

열람·등사를 원하는 장부와 서류를 구체적으로 특정해야 합니다.

예: 관리비 계정원장, 주차장 수익금 계정원장, 공용부분 수익금 계정원장, 관리비 부과내역서 등 (서울고등법원-2022나2014866)

열람·등사의 필요성 소명:

해당 장부와 서류의 열람이 필요한 구체적인 이유를 제시해야 합니다.

예: 관리비 부과의 적정성 확인, 공용부분 수익금의 적절한 사용 여부 확인 등 (서울고등법원-2022나2014866, 수원지방법원-2020카합10333)

나. 간접강제 신청 여부

채무자(관리단)가 가처분 결정에도 불구하고 이를 위반할 우려가 있는 경우, 별도로 간접강제를 신청할 수 있습니다. 다만, 법원은 위반 우려에 대한 소명이 부족한 경우 간접강제 신청을 기각할 수 있습니다. (인천지방법원-2024카합10035)

6. 실무에서의 절차

집합건물 구분소유자로서 회계장부 열람·등사를 위한 가처분 신청은 다음과 같은 절차로 진행하시는 것이 효과적일 것으로 보입니다.

사전 절차:

관리단에 공식적으로 열람·등사를 요청하는 공문 발송

요청 내용을 구체적으로 명시하고 법적 근거 제시

가처분 신청서 작성:

열람·등사를 원하는 장부와 서류를 구체적으로 특정

열람·등사의 필요성에 대한 구체적인 이유 제시

관리단이 열람·등사 요청을 거부한 사실 소명

신청 범위의 적절한 설정:

지나치게 포괄적이거나 추상적인 요청은 기각될 가능성이 높음

필요한 최소한의 범위로 한정하여 신청

전문가 조력 활용:

변호사, 공인회계사 등 전문가의 조력을 받아 가처분 신청 및 열람·등사 진행

7. 결어

앞서 살펴본 것처럼 집합건물법은 구분소유자의 알 권리와 관리의 투명성을 보장하기 위해 열람·등사 청구권을 명시하고 있으며, 법원도 이러한 권리를 적극적으로 보호하는 경향을 보이고 있습니다.

따라서 적절한 절차를 통해 가처분 신청을 진행한다면 회계장부 열람·등사의 권리를 효과적으로 행사할 수 있을 것입니다.

저는 이처럼 집합건물 구분소유자의 회계장부, 관리비 계정원장 열람, 복사 가처분에 대하여 검토한 경험을 보유하고 있습니다.

혹시 관리단의 불투명한 관리비 징수, 집행 등을 감시하고자 회계장부 등의 열람을 청구하였으나 관리단이 막무가내로 이를 거부할 경우 회계장부 등 열람 청구를 위해 전문가의 조력이 필요하시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.