1. 사안의 배경
전세승계 조건으로 집을 매수하였으나 향후 보증금 반환시 리스크가 있어 보여 곧바로 다른 매수인에게 매도하였는데, 이후 다른 매수인이 임차인에게 간단한 연락만 한 후 연락이 두절되어 임차인이 기존 매수인에게 전세승계 거부 내용증명까지 보내고 전세사기로 둘 다 고소해버린 경우, 기존 매수인에게도 사기죄가 성립할지 여부에 대하여 검토하여 보도록 하겠습니다.
2. 핵심 요약
질문 사안에서 귀하에게 사기죄가 성립하려면, 임차인(또는 상대방)을 기망하여 그로 인한 처분행위로 재산상 이익을 취득했다는 점과 그에 대한 고의(미필적 고의 포함)가 입증되어야 합니다. 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 때 성립합니다.형법_제347조(사기)
전세승계(임대인 지위 승계)는 원칙적으로 매수인에게 법정승계되지만 대항요건을 갖춘 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.주택임대차보호법_제3조(대항력 등) 임차인이 “상당한 기간 내” 이의(승계 거부)를 하면 종전 임대인(양도인)에게 보증금 반환채무가 남을 수 있습니다. 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않아 상당한 기간 내 이의를 제기한 경우, 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않는다고 판단한 원심을 대법원이 유지하였습니다.대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다237544 판결
따라서 “임차인이 귀하에게 승계 거부 내용증명”을 보냈다는 사정은, 오히려 임차인이 이의를 제기하지 못하도록 속였다는 구조(부작위에 의한 처분행위 유발)가 약해질 수 있어, 사실관계에 따라 귀하의 사기죄 성립 가능성은 낮아질 여지가 있습니다.
3. 관련 법규범
사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 때 성립합니다.형법_제347조(사기)
2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 정범으로 처벌합니다.형법_제30조(공동정범)
타인의 범죄를 방조한 자는 종범으로 처벌하고, 종범의 형은 정범의 형보다 감경합니다.형법_제32조(종범)
대항요건을 갖춘 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.주택임대차보호법_제3조(대항력 등)
4. 관련 판례 법리
가. 전세사기(보증금 사기)에서 고의 판단의 기본 틀
사기(특히 ‘채무불이행적 사기’)는 행위 당시를 기준으로 고의(편취의 범의)를 판단하고, 자백이 없으면 객관적 사정을 종합하여 판단합니다. 사기죄의 편취의 범의는 자백이 없으면 재력·환경·범행 내용·이행 과정 등 객관적 사정을 종합하여 판단합니다.대법원 2007. 4. 27. 선고 2006도8418 판결
전세사기 유형에서는 “처음부터 보증금 반환 의사·능력이 없는 상태에서 임대차를 체결·유지”한 사정이 인정되면 기망·고의를 긍정하는 방향으로 판단되는 사례가 있습니다. 임대인이 보증금 반환 의사·능력이 없었고 이를 고지하지 않은 사정 등을 근거로 전세사기(임대차보증금 사기)를 인정한 하급심 판결이 있습니다.부산지방법원 2025. 12. 3. 선고 2025고단1490 판결
나. ‘부작위에 의한 기망(고지의무 위반)’은 요건이 엄격함
부작위에 의한 사기는 “법률상 고지의무”가 있어야 하고, 그 고지의무 인정의 근거(거래실정 등) 사실의 주장·증명책임은 검사에게 있다는 취지로 엄격하게 봅니다. 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 상대방의 착오를 알면서도 고지하지 않는 것을 말하고, 고지의무 근거가 되는 거래실정 등의 사실을 주장·증명할 책임은 검사에게 있습니다.대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결
다. 임차주택 양도 시 임대인 지위 승계와 임차인의 이의
임차주택이 양도되면 원칙적으로 양수인이 임대인의 권리·의무를 승계하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴(보증금 반환채무 면책)하는 취지로 설명됩니다. 임대주택이 양도되면 양수인이 임대인의 권리·의무 일체를 승계하고 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하며, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금 반환채무를 면합니다.대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
다만 임차인이 승계를 원하지 않으면, “양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의”로 종전 임대인의 책임을 유지시키는 법리가 운용됩니다. 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않아 상당한 기간 내 이의를 제기한 경우, 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않는다고 판단한 원심을 대법원이 유지하였습니다.대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다237544 판결
라. 공동정범·방조 성립 요건(전세사기 공범 문제)
공동정범은 단순히 “알면서 제지하지 않았다”만으로는 부족하고, 공동가공의사 및 기능적 행위지배가 필요합니다. 공동정범 성립에는 공동가공의 의사와 기능적 행위지배가 필요하고, 단순히 타인의 범행을 인식하고 용인하는 것만으로는 부족합니다.대법원 2008. 4. 10. 선고 2008도653 판결
방조는 정범의 범행을 알면서 실행을 용이하게 하는 행위이고, 정범의 구체적 범죄내용까지 확정적으로 알 필요는 없으며 미필적 인식으로도 족합니다. 방조범은 정범이 범행을 한다는 점을 알면서 실행행위를 용이하게 하는 행위이고, 방조범에서 정범의 고의에 대한 인식은 미필적 인식으로도 족합니다.대법원 2008. 4. 10. 선고 2008도653 판결
5. 검토 및 적용
아래는 “귀하가 사기죄(단독/공동정범/방조)로 처벌될 수 있는 전형적 경로”를 기준으로, 현재 서술된 사실관계에 비추어 쟁점을 정리한 것입니다.
가. 귀하가 ‘임차인 상대 전세사기(보증금 편취)’의 정범이 될 가능성
1) 기망의 대상과 처분행위
임차인 상대 전세사기 정범이 되려면, 임차인이 귀하의 기망 때문에 보증금을 지급·유지했거나, 또는 권리행사를 하지 않아(부작위) 손해가 발생하는 구조가 필요합니다. 부작위도 처분행위가 될 수 있다는 취지의 하급심 판단이 존재합니다. 피기망자가 착오로 채권의 존재를 알지 못해 행사하지 않았다면 그 부작위도 처분행위에 해당할 수 있다고 판시한 사례가 있습니다.인천지방법원 2025. 7. 9. 선고 2024고단8286 판결
그런데 질문 사안에서는 임차인이 이미 존재하던 전세를 “승계”한 것이고, 귀하가 임차인으로부터 신규 보증금을 받았다는 사정이 현재로서는 보이지 않습니다. 또한 임차인이 승계 거부 내용증명을 귀하에게 보냈다면, 적어도 “임차인이 아무것도 모른 채 이의제기를 못 했다”는 구조는 약해질 수 있습니다(이 부분은 ‘임차인이 양도 사실을 언제 알았는지’가 매우 중요합니다).
2) 편취의 고의(미필적 고의 포함)
전세사기 고의는 행위 당시를 기준으로, 재력·자금흐름·계획의 구체성 등 객관사정을 종합해 판단합니다. 편취의 범의는 객관적 사정을 종합하여 판단합니다.대법원 2007. 4. 27. 선고 2006도8418 판결
귀하가 “보증금 반환 리스크가 커서 한 달 만에 매도했다”는 사정은, 반대로 수사기관에서 “리스크를 인식했으면서도 임차인 보호조치 없이 넘겼다”는 취지로 문제 삼을 가능성이 있습니다. 다만 그 인식이 곧바로 ‘임차인을 속여 이익을 취득하려는 의사’로 연결되는지는 별개이고, 그 연결고리는 검사가 입증해야 합니다.
나. 귀하가 ‘새 매수인의 전세사기’에 대한 공동정범 또는 방조로 문제될 가능성
핵심은 “새 매수인의 전세사기 범행을 알거나 적어도 미필적으로 예견하면서, 귀하의 매도가 그 범행을 용이하게 했다”는 점입니다. 방조범의 고의는 미필적 인식으로도 족하고, 정범이 범행을 한다는 점을 알면서 실행을 용이하게 하면 성립할 수 있습니다.대법원 2008. 4. 10. 선고 2008도653 판결
다만 공동정범까지 가려면 단순한 인식·방치만으로는 부족하고, 공동가공의사와 기능적 행위지배가 요구됩니다. 단순히 타인의 범행을 인식·용인하는 것만으로는 공동정범의 공동가공의사를 인정하기 부족합니다.대법원 2008. 4. 10. 선고 2008도653 판결
질문 사정(단기간 재매도, 새 매수인의 “잠수”, 이후 새 매수인이 다른 대출사기 등으로 구속되었다는 전언)만으로는 귀하가 새 매수인과 공모했다고 단정하기는 어렵고, 통상은 “귀하가 새 매수인의 사기성을 어느 정도로 알았는지(거래 당시 인식)”와 “귀하가 임차인에게 무엇을 말했는지/무엇을 숨겼는지”로 갈립니다.
다. 임차인의 ‘승계 거부 내용증명’이 갖는 의미
민사적으로는, 임차인이 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 내 이의를 제기하면 종전 임대인(귀하)의 보증금 반환채무가 소멸하지 않을 수 있습니다. 임차인이 상당한 기간 내 이의를 제기한 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않을 수 있습니다.대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다237544 판결
형사적으로는, 임차인이 이미 이의를 제기했다면 “임차인이 착오로 권리행사를 못 하도록 만들었다(부작위 처분행위 유발)”는 구조가 약해질 수 있으나, 사건 전체 구조(임차인이 양도 사실을 언제 알았는지, 이의제기가 상당한 기간 내인지, 그 사이에 임차인이 입은 구체적 불이익이 무엇인지)에 따라 평가는 달라질 수 있습니다.
6. 사기죄에서 벗어나기 위한 실무적 대응
아래는 “무혐의/불기소 또는 무죄” 방향에서 실무적으로 의미가 큰 포인트들입니다(사실관계 정리가 핵심입니다).
가. ‘기망행위’ 및 ‘고의’가 없었다는 점을 구조적으로 정리
1) 임차인에게 한 말/문서/연락 기록을 확정
- 임차인에게 “보증금은 안전하다”, “새 매수인이 확실히 반환한다”, “승계 문제 없다” 등 오인 유발 발언이 있었는지 여부가 매우 중요합니다(있었다면 리스크가 커집니다).
- 반대로 임차인에게 소유권 이전 사실, 새 소유자 정보, 공인중개사 정보 등을 통지했거나, 임차인이 스스로 양도 사실을 알 수 있는 경로가 있었음을 자료로 남기면 도움이 됩니다.
2) 거래 당시 새 매수인의 ‘사기성’을 알 수 있었는지(인식 가능성) 정리
방조가 문제되려면 ‘미필적 인식’이라도 필요합니다. 방조범의 고의는 미필적 인식으로도 족합니다.대법원 2008. 4. 10. 선고 2008도653 판결
따라서 (i) 신원 확인, (ii) 자금조달계획 확인(잔금 출처), (iii) 중개사의 설명, (iv) 통상적 수준의 체크(등기부, 근저당 변동, 계약금·잔금 흐름) 등을 했다는 자료가 있으면 “사기 인식이 없었다”는 쪽으로 정리하는 데 유리합니다.
3) 귀하가 얻은 이익의 성격
전형적 전세사기에서는 ‘전세보증금 편취’ 또는 ‘전세차익’이 문제되는 경우가 많습니다.
귀하가 (i) 단순 매매차익 정도였는지, (ii) 임차보증금을 직접 취득/유용한 사실이 없는지, (iii) 임차인 보호조치를 일부라도 했는지(예: 보증보험 권유 등) 등을 정리하십시오.
나. 민사적 책임 가능성(보증금 반환채무)도 병행 대비
임차인이 상당한 기간 내 승계 거부를 하면, 귀하에게 보증금 반환채무가 남을 수 있다는 점을 전제로 대응전략을 세우는 편이 안전합니다. 임차인이 상당한 기간 내 이의를 제기한 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않을 수 있습니다.대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다237544 판결
형사절차에서 “피해 회복 노력”이 사건 진행에 영향을 주는 경우가 많으므로, 민사적으로 가능한 조치(분할 변제 협의, 보증금 반환재원 마련, 새 매수인 상대로 구상/손해배상 절차 착수 등)를 변호인과 함께 검토하시는 것이 일반적으로 유리합니다.
다. 새 매수인에 대한 조치
- 새 매수인의 범죄(대출사기 등)로 구속이 사실이라면, 수사기록·판결문 등 ‘공식 자료’로 확인해 두는 것이 좋습니다(“임차인의 말”만으로는 증거력이 약합니다).
- 귀하가 공범이 아니라는 취지에서는, 귀하가 새 매수인을 상대로 사기 등으로 고소/피해회복 절차를 적극 진행한 정황이 방어에 도움이 되는 경우가 많습니다(다만 구체 사건에서의 전략은 변호인 조력이 필요합니다).
7. 추가 확인 필요사항
다음 사실관계에 따라 결론이 크게 달라집니다.
1) 귀하가 임차인에게 소유권 이전(귀하 매수/귀하 매도) 사실을 언제, 어떤 방식으로 알렸는지
2) 임차인이 귀하의 매도 사실을 언제 알았고, 승계 거부 내용증명이 그로부터 얼마나 빨리 발송되었는지(“상당한 기간” 판단 핵심) 상당한 기간 내 이의 제기 여부가 종전 임대인의 책임 존부에 영향을 줄 수 있습니다.대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다237544 판결
3) 새 매수인의 자금조달 방식(대출, 계약금/잔금 계좌, 실거래가 신고 내용) 및 귀하가 이를 알았거나 의심할 사정이 있었는지
4) 임차인·중개사·새 매수인 사이에서 오간 메시지/통화 녹취 등에서, 귀하가 임차인의 의사결정(이의제기)을 지연시키거나 오인시키는 발언을 했는지
8. 결어
저는 전세사기 쟁점을 비롯하여 임대차계약 해지 및 명도 소송, 임대차보증금 반환 소송 등을 수행한 경험을 보유하고 있습니다.