1. 사안의 배경
'임차인은 만기 시 새로운 임차인을 구하고 퇴거하기로 한다'는 특약을 둔 경우가 있습니다.
임대차 계약 당시에는 별 생각없이, 또는 임대인이 해당 특약이 없으면 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 태도로 나와서 어쩔 수 없이 해당 특약을 넣었는데, 막상 계약 기간 종료일이 다가오니 정말로 임대인이 '새로운 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 반환해주지 않겠다.'라고 합니다.
이에 위와 같은 특약의 효력에 대하여 관련 법령 및 판례를 중심으로 설명드리겠습니다.
2. 사실관계에 기반한 법령 검색결과 분석
제시된 사안과 관련하여 주택임대차보호법의 규정을 검토할 필요가 있습니다.
가. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
이 조항 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. (주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)) 이는 임대차 계약이 종료되더라도 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있으며, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 해당 주택에 계속 거주하며 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있음을 의미합니다.
나. 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
주택임대차보호법은 임차인 보호를 위한 강행규정의 성격을 가집니다. 특히 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시하고 있습니다. 따라서 특정 특약의 유효성을 판단하기 위해서는 해당 약정이 임차인에게 불리한지 여부를 검토하는 것이 핵심입니다.
3. 유관 판례 검색 결과 분석
아쉽게도, 현재 해당 특약의 효력에 대하여 직접적으로 다룬 판례는 확인되지는 않습니다. 다만, 대법원 2025. 7. 18. 선고 2023다264530, 2023다264547 판결은 강행법규의 입법 목적을 본질적으로 훼손하는 법률행위는 사회질서에 반하여 무효가 될 수 있다는 법리를 설시하고 있습니다. (대법원 2025. 7. 18. 선고 2023다264530, 2023다264547 판결) 이 판결은 공공건설임대주택의 임차권 양도 및 분양전환에 관한 사안으로 본건과 직접적인 관련은 없으나, 강행법규에 위반되는 약정의 효력을 엄격하게 판단하는 법원의 태도를 참고할 수 있습니다. (대법원 2025. 7. 18. 선고 2023다264530, 2023다264547 판결)
4. 적용 범위, 쟁점 관련한 법령 이용 분석
'임차인은 만기 시 새로운 임차인을 구하고 퇴거하기로 한다'는 특약의 효력은 주택임대차보호법의 강행규정성에 비추어 판단해야 합니다.
가. 특약의 내용 분석
해당 특약은 임대차 계약 만료 시 임차인에게 '새로운 임차인을 구할 의무'를 부과하고, 이를 사실상 '퇴거 및 보증금 반환의 조건'으로 설정하는 것으로 해석될 수 있습니다. 새로운 임차인을 구하는 것은 본래 임대인의 책임과 권한에 속하는 영역입니다. 이러한 의무를 임차인에게 전가하는 것은 임차인에게 법률상 존재하지 않는 의무를 부담시키는 것입니다.
나. 임차인에게 불리한 약정인지 여부
1) 보증금 반환 지연 위험의 전가
만약 새로운 임차인을 구하지 못할 경우, 임차인은 임대차 기간이 만료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하고 주택에서 퇴거하지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이는 보증금 반환이 불확실한 조건(새로운 임차인 확보)에 좌우되게 만들어 임차인의 지위를 매우 불안정하게 합니다.
2) 주택임대차보호법 제4조 제2항과의 충돌
앞서 본 바와 같이, 주택임대차보호법은 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속한다고 보아 임차인의 권리를 보호하고 있습니다. (주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)) 즉, 임차인은 보증금 반환과 주택 인도를 동시에 이행할 것을 주장할 수 있습니다. 그러나 위 특약은 임차인이 보증금을 반환받기 위한 전제조건으로 '새로운 임차인을 구할 의무'를 추가하는 것이므로, 법률이 보장하는 임차인의 동시이행항변권을 제한하고 보증금 반환을 지연시킬 수 있는 조항입니다.
5. 결어
결론적으로, '임차인은 만기 시 새로운 임차인을 구하고 퇴거하기로 한다'는 특약은, 새로운 임차인을 구하는 책임을 임차인에게 전가하고 이를 보증금 반환의 사실상 조건으로 삼음으로써, 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 권리를 실질적으로 침해하는 임차인에게 불리한 약정에 해당할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 이 특약은 주택임대차보호법 제10조에 따라 무효로 판단될 것입니다.
따라서 임차인은 해당 특약의 효력을 주장하는 임대인에 대하여, 특약이 무효임을 주장하고 임대차 기간 만료에 따른 보증금 반환을 청구할 수 있을 것으로 예상됩니다.
다만 구체적인 사안에 따라서는 결론을 달리할 수 있고, 하급심이 어떤 방향으로 판단할지 확신할 수는 없기에 새로운 세입자가 구해지도록 임차인도 협조하여 소송까지 가지 않도록 하는 것이 제일이고, 그렇지 않을 경우 구체적인 사안에 따라서는 임차권등기명령 신청, 보증금 반환 소송 등을 고려해 보아야 할 것으로 보입니다.