1. 사안의 배경
민법 제654조 및 제610조에 따라 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 할 의무가 있고, 일반적으로 임대차 계약서에는 “임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 … (중략) … 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다.”라고 명시하여 임차인의 무단 용도 및 구조 변경을 엄격히 금지하고 있으며, “임차인이 위 조항을 위반하였을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다.”라고 하여 무단 구조 변경을 사유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 정하고 있는 경우가 많습니다.
아래에서는 임대차계약상 임차인이 무단으로 구조 변경을 하였고, 이것이 중대한 구조 변경에 해당하여 임대인의 계약 해지를 인정한 판례를 소개하겠습니다.
2. 판례 분석
법원은 임차인이 임대인의 동의 없이 상가 출입구를 막고 경계벽 일부를 철거하여 옆 상가와 연결하는 공사를 한 경우, 이를 임대차계약상 구조변경 금지 조항 위반으로 보아 임대인의 계약 해지를 정당하다고 판시하고 있습니다(부산지방법원 동부지원 2024. 7. 25. 선고 2023가단123235 판결).
부산지방법원 동부지원 2024. 7. 25. 선고 2023가단123235 판결
3. 판단
○ 먼저, 이 사건 학원시설공사가 이 사건 임대차계약 제3조의 구조 변경에 해당하는 지에 관하여 본다.
위 인정사실과 앞서 든 각 증거에 의하면, 이 사건 학원시설공사 중 ① 이 사건 상가의 출입구 폐쇄 부분은 원래 상가 건물 복도에 접하여 철제 구조물 및 유리로 구성된 출입구 부분에 대형 석고보드를 만들어 붙이는 방법으로 출입문을 폐쇄하고, 거기에 학원용도 간판을 설치하여 그곳에 출입하려면 상가 D호 출입구를 통하도록 구조를 변경함으로써 외부적으로 이 사건 상가와 D호가 하나의 상가로 보이도록 하고 있는 점, ② 거기에다가 이 사건 상가의 경계벽 철거 부분은 집합건물의 전유 부분인 이 사건 상가와 D호의 경계벽 일부를 철거하고 거기에 이 사건 상가 부분에 설치하는 강의실 3개의 출입문 등을 만들어 내부적으로 이 사건 상가와 D호를 하나의 상가 형태로 변경함으로써 이 사건 상가의 독립적 구분 소유 구조를 현저히 훼손하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 위와 같은 이 사건 학원시설공사의 경우 이 사건 임대차계약 제3조에서 규정하는 이 사건 상가의 구조변경에 해당한다고 볼 수 있고, 그것이 건축법상의 건축물 용도 및 구조 변경에 이르지 않았다거나 나중에 손쉽게 원상복구가 가능하다는 등의 사정을 들어 이와 달리 볼 수는 없다.
○ 다음으로, 피고의 이 사건 학원시설공사에 대하여 원고의 묵시적 동의가 있었는지에 관하여 본다.
위 인정사실과 을7, 8, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 그 당시 피고가 학원 운영을 위하여 이 사건 상가를 임차하고 이를 위하여 이 사건 상가의 용도 변경 및 학원시설공사가 필요하다는 것을 알고 있었던 점, 피고는 이 사건 학원시설공사 착공 무렵 이 사건 상가 복도 바깥쪽에 ‘F학원 확장(E호, D호)’이라는 문구가 쓰인 현수막을 설치한 점, 원고는 2023. 6. 말경 피고의 요청으로 이 사건 상가의 용도에 관하여 제2종근린생활시설(교습소)에서 제2종근린생활시설(학원)으로 용도변경절차를 이행하였던 점, 원고는 2023. 7. 6.경 피고의 요청으로 이 사건 상가 및 D호에 대한 학원설립운영등록증 발급 심사를 위하여 애초의 이 사건 임대차계약서(을10호증)에 ‘임대인은 2023. 7. 5.부터 실사용을 허가한다(특약사항 10항)’는 약정이 추가된 임대차계약서(갑2호증)를 재차 작성하였던 점이 인정되기는 한다.
그런데 이 사건 상가의 임차인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 하는 피고가 그 주장에 의하더라도 위와 같은 내용의 이 사건 학원시설공사에 관하여 원고의 명시적인 동의나 승인을 받은 바 없는 점, 피고 제출의 증거자료만으로는 원고가 이 사건 학원시설공사의 구체적인 내용, 특히 이 사건 상가와 D호의 경계벽을 철거하거나 이를 뚫는 인테리어공사를 한다는 것을 인지하고 있었다고 인정하기 어려운 점, 이 사건 학원시설공사의 경위와 내용 및 그 정도 등을 종합해 볼 때, 앞서 인정된 사정 및 임대차계약 특약사항 6, 7항의 내용만을 가지고는 원고가 이 사건 학원시설공사에 관하여 묵시적 동의를 하였다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 충분한 증거자료가 없다.
○ 이상의 사정을 종합하면, 피고는 원고의 동의 없이 이 사건 상가의 구조를 변경하는 이 사건 학원시설공사를 함으로써 이 사건 임대차계약 제3조를 위반하였고, 이 사건 임대차계약은 이를 이유로 한 원고의 2023. 7. 23.자 계약해지 통지로 적법하게 해지 되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다.
또한, 임대인의 동의 없이 베란다에 철제 구조물을 설치하고 실내 공간으로 만들려 한 행위 역시 구조 변경에 해당하여 계약 해지 사유가 된다고 판시하였습니다(서울동부지방법원 2023. 9. 14. 선고 2022가단135384 판결).
서울동부지방법원 2023. 9. 14. 선고 2022가단135384 판결
2. 청구원인에 대한 판단
민법 제654조, 제610조 제1항에 의하면, 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.
위 인정사실에 의하면, 피고는 원고로부터 동의를 얻지 않고 이 사건 사무실과 이 사건 베란다를 연결하여 하나의 실내 공간으로 만들어 점유·사용하기 위해 이 사건 사무실과 베란다 사이의 중문을 제거하고 이 사건 베란다에 철제 구조물을 설치하였는바, 피고가 임대인의 동의 없이 임대차목적물인 이 사건 사무실의 구조를 변경하였다고 할 것이므로, 원고는 이 사건 임대차계약 제4조에 따라 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있고, 원고의 해지 의사표시에 따라 2022. 7. 16.경 이 사건 임대차계약은 해지되었다고 할 것이다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 이 사건 사무실을 인도할 의무가 있다. 또한 피고는 아무런 권원 없이 원고 소유인 이 사건 베란다를 점유·사용하고 있으므로, 이 사건 베란다에 설치한 철제 구조물을 철거하고, 원고에게 위 베란다를 인도할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 대한 판단
가. 주장의 요지
피고는 2021. 11. 26. 원고에게 이 사건 사무실과 이 사건 베란다를 함께 실내로 사용할 수 있는 공사를 진행하여 위 사무실 및 베란다를 함께 사용할 수 있어야 이 사건 사무실을 임차하겠다고 하였고, 원고는 바로 이 사건 베란다 사용을 수락하면서 베란다 부분 증축으로 인해 과징금 또는 이행강제금이 부과될 경우 피고가 이를 납부하기로 서로 합의하였다. 따라서 피고는 원고의 동의를 받아 이 사건 베란다를 확장하여 이 사건 사무실과 연결하는 공사를 진행한 것이고, 이 사건 임대차계약의 목적물에 이 사건 베란다도 포함된다. 또한 피고가 진행한 공사는 임대차목적물의 구조나 용도를 변경한 것이 아니다. 결국 이 사건 임대차계약의 해지 사유가 발생하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 사건 임대차계약 해지 통보는 이유 없다.
나. 판단
살피건대, 앞서 든 증거들, 을 제8, 21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 비추어 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, ① 원고가 피고로 하여금 이 사건 사무실과 베란다를 연결하여 하나의 실내 공간으로 만들어 그 부분 전체를 사용·수익하는 것을 허락하였다고 인정할 만한 뚜렷한 증거가 없고, 이와 관련하여 이 사건 임대차계약서에 아무런 기재가 없는 점, ② 이 사건 베란다의 측면과 상부를 유리로 막아 실내 공간으로 만드는 것은 이 사건 건물 3층 부분의 증축에 해당하여 관할 관청의 건축 허가 등이 없이 이루어지는 경우 불법건축물에 해당되는데, 건물소유주인 원고가 이를 쉽게 동의하였을 것으로 보이지 않는 점, ③ 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 체결을 전후하여 이 사건 사무실 및 베란다의 공사 범위에 대해 명확하게 알려준 것으로 보이지 않고, 이 사건 베란다 공사가 시작된 2022. 4.경에야 이 사건 사무실 및 베란다 공사의 범위, 디자인 등이 확정된 것으로 보이는 점, ④ 원고는 이 사건 사무실에 부속되어 있는 이 사건 베란다 부분을 그 구조 변경 없이 피고 직원들의 휴게공간이나 물건 적치 등을 위한 공간으로 사용하는 것을 동의한 것으로 보일 뿐 이 사건 베란다 증축공사까지 동의한 것으로 보이지 않는 점 등을 모두 종합해 보면, 이 사건 사무실과 베란다를 연결하여 하나의 실내 공간으로 만들어 그 구조를 변경하는 것을 원고가 허락하였다는 피고의 위 주장은 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
이에 따르면, 임대인의 명시적인 동의가 없는 한 중대한 수준의 구조 변경에 임대인이 묵시적으로 동의하였다고 보기는 어렵고, 특히 해당 구조 변경이 불법적인 요소가 크거나 별도의 허가, 신고를 요하는 것임에도 별도로 임대인의 동의를 받지 않았다면 임대차목적물의 구조나 용도를 변경한 것으로서 계약 해지 사유에 해당한다고 볼 수 있습니다.
3. 결어
저는 최근 임차인의 무단 구조 변경을 사유로 임대차계약을 해지하고자 하는 사건을 수임하여 서면을 작성하면서 사건을 진행하고 있습니다.
임대차 목적물의 구조 변경과 관련하여 법률적으로 다툴 필요가 있으신 분이 계시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.