1. 사안의 배경
가령 기존 학원 시설을 그대로 임차하여 학원을 운영하다가 계약 만료일이 되어 퇴거하려고 하는데, 임대인 측에서는 학원 시설을 전부 철거하고 원상복구하라고 요구하는 경우가 발생할 수 있습니다.
특히, 계약서 조항에는 "임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산에 설치된 시설물을 새 임차인에게 양도하거나 혹은 철거 후 임대인에게 반환한다" 라고 있습니다.
이 때 과연 임차인에게 철거 의무를 부담하게 할 수 있는 것인지에 대하여 법률적으로 검토하여 보도록 하겠습니다.
2. 핵심 요약
귀하의 사안과 같이 이전 임차인이 설치한 시설을 그대로 인수하여 사용한 경우, 특별한 약정이 없는 한 이전 임차인이 설치한 시설까지 철거하여 원상회복할 의무는 없다고 판단될 가능성이 높습니다. 판례는 임차인의 원상회복의무를 ‘임차인이 임차 받았을 때의 상태’로 복구하는 것으로 보고 있으며, 이는 귀하가 학원 시설이 이미 되어 있는 상태에서 임차를 시작했으므로 해당 상태 그대로 반환하면 족하다는 의미입니다. 따라서 임대인이 철거 비용을 보증금에서 공제하는 것은 부당할 소지가 있으며, 내용증명을 통해 보증금 전액 반환을 요구하는 것은 적절한 법적 조치로 보입니다.
3. 관련 법규범
민법 제654조(준용규정), 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차목적물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 할 의무가 있습니다.
4. 판례 법리
가. 현 임차인의 원상회복의무는 임차 당시의 상태를 기준으로 함
대법원 판례는 "임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다"고 명확히 판시하고 있습니다(서울남부지방법원 2023. 11. 9. 선고 2022가단252824, 2022가단11917 판결, 수원지방법원 성남지원 2024. 6. 19. 선고 2022가소647698, 2023가소650134 판결, 울산지방법원 2019. 5. 30. 선고 2018나23568 판결).
나. 이전 임차인의 영업 및 시설을 양수했다는 사정만으로 원상회복의무가 자동 승계되는 것은 아님
다수의 하급심 판례 역시, 현 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설을 인수하여 영업을 계속했더라도, 그 사실만으로 이전 임차인의 원상회복의무까지 당연히 승계한다고 보지 않습니다(서울서부지방법원 2021. 12. 15. 선고 2020가단301165 판결, 대구지방법원 2023. 8. 18. 선고 2022나321205 판결, 춘천지방법원 2025. 7. 16. 선고 2024나36408 판결).
원상회복의무의 승계가 인정되려면 임대차 계약서에 그 내용이 명확히 기재되는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.(수원지방법원 성남지원 2022. 9. 27. 선고 2021가단221705, 2022가단205489 판결).
5. 검토 및 적용
가. 귀하의 원상회복의무 범위
귀하는 이전 임차인(현 건물주)이 운영하던 학원 시설을 아무런 변경 없이 그대로 인수하여 사용하셨습니다. 따라서 귀하가 임차를 개시할 당시의 '원상'은 이미 학원 시설이 완비된 상태였습니다. 위에서 살펴본 판례 법리에 따르면, 귀하는 임대차 종료 시 이 '학원 시설이 있는 상태' 그대로 부동산을 반환하면 원상회복의무를 다한 것으로 보아야 합니다(대전지방법원 천안지원 2023. 3. 29.자 2022가단116104, 2022가단116111, 인천지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나53139 판결, 수원지방법원 안양지원 2024. 5. 29. 선고 2021가단124292 판결).
특히 귀하의 경우, 이전 임차인이 현재의 건물주였으므로 건물주는 임대차 개시 당시 상가의 상태를 누구보다 명확히 알고 있었습니다. 그럼에도 불구하고 귀하에게 이전 시설의 철거 의무를 부담시키려면 계약서에 "이전 임차인이 설치한 시설까지 모두 철거하여야 한다"는 내용이 명시적으로 기재되는 등 매우 특별한 약정이 필요합니다.
나. 계약서 조항의 해석
계약서의 "임차인은 위 부동산에 설치된 시설물을 새 임차인에게 양도하거나 혹은 철거 후 임대인에게 반환한다"는 조항은, 일반적으로 '임차인(귀하)이 임대차 기간 중 스스로 설치한 시설물'이 있는 경우 그 처리 방법을 정한 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 귀하께서 추가로 설치한 시설이 없다면, 이 조항을 근거로 귀하에게 기존 시설의 철거 의무를 부과하기는 어렵습니다.
다. 결론
이상의 내용을 종합하면, 임대인이 이전 임차인(현 건물주)이 설치한 시설의 철거 비용을 귀하의 보증금에서 공제하겠다고 주장하는 것은 법리적으로 부당할 가능성이 매우 높습니다.
6. 실무상 체크포인트
말씀하신 대로, 임대인에게 내용증명을 보내는 것은 분쟁 해결의 첫 단계로서 매우 적절한 방법입니다. 내용증명에는 다음 내용을 포함하여 발송하시는 것을 권장합니다.
원상회복의무의 범위에 대한 법적 입장: 별도 특약이 없는 한, 원상회복의무는 임차 개시 당시의 상태를 기준으로 하므로, 이전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거 의무가 없다는 점을 명확히 밝힙니다.
보증금 전액 반환 요구: 위 법적 근거에 따라, 철거 비용 공제 없이 임대차 보증금 전액을 반환할 것을 특정 날짜까지 명확히 요구합니다.
법적 조치 예고: 만약 지정된 날짜까지 보증금이 반환되지 않을 경우, 보증금 반환 청구 소송 등 법적 절차를 진행할 것임을 고지하여 임대인의 자발적 이행을 촉구할 수 있습니다.
7. 결어
저는 이처럼 상가 임대차 계약 종료시 임차인의 원상회복 범위에 대하여 법률적으로 검토해 본 경험을 보유하고 있습니다. 이와 유사한 사안에 대하여 법률적인 검토가 필요하신 분이 계시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.