1. 사안의 배경
임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 임차 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 수선해 줄 의무를 부담합니다.
그런데 아파트, 상가의 경우 임차 목적물 부분이 아닌, 공용부분에서 누수 등 하자가 발생할 수도 있고, 이로 인하여 임차인이 임차 목적물의 사용, 수익에 방해를 받고 있다면 과연 해당 공용부분에서의 누수 문제까지도 임대인에게 수선의무가 있는지에 대하여는 다소 이견이 있는 것이 사실입니다.
그런데 최근 누수가 공용부분에서 발생하였더라도 임대인의 수선의무는 면제되지 않는다는 취지의 판례가 선고되고 있는바, 이에 해당 판례들을 소개합니다.
2. 판례 검토
판례는 구분소유자가 임의로 처분할 수 없는 공용부분에서 발생한 하자로 임차 목적물에 누수가 발생하였다 하여 임대인의 수선의무가 면제된다고 할 수 없다고 판시하고 있습니다(수원지방법원 여주지원 2024. 8. 22. 선고 2022가단4672 판결, 수원지방법원 안양지원 2024. 1. 10. 선고 2023가단100900 판결, 수원지방법원 2025. 6. 13. 선고 2024나54126 판결).
요지는, 임차인은 공용부분에 대한 권리가 없는 반면, 임대인인 피고는 구분소유자로서 관리단을 통해 하자 보수를 요구할 지위에 있으므로, 공용부분의 하자 해결 역시 임대인의 지배·관리 영역에 속한다고 보아야 하는바, 임대인이 공용부분 하자를 운운하며 책임을 회피한 것은 수선의무 불이행의 정당한 사유가 될 수 없다는 취지입니다.
수원지방법원 여주지원 2024. 8. 22. 선고 2022가단4672 판결
나. 피고의 주장에 대한 판단
피고는 이 사건 사고는 피고가 관리하지 아니하는 공용부분의 하자로 인한 것이거나 원고의 귀책사유로 인한 것이므로, 피고에게 수선의무가 없다는 취지로 다툰다.
앞서 본 인정사실, 이 사건 상가 소재 관리운영위원회에서 시행한 공용베란다의 방수공사 이후에 더 이상 누수가 발생하지 아니한 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 누수사고는 이 사건 상가 공용베란다의 하자로 인한 것으로 보인다.
그러나 구분소유자가 임의로 처분할 수 없는 공용부분에서 발생한 하자로 임차 목적물에 누수가 발생하였다 하여 임대인의 수선의무가 면제되고 임차인에게로 전가된다고 할 수는 없다. 임차인은 상가건물 소유자가 아니어서 공용부분에 대하여 어떠한 권리를 갖지 못하는 반면 피고는 구분소유자로서 관리단을 통하여 시공사에게 하자 보수를 요구할 수 있는 지위에 있으므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조), 공용부분은 피고의 지배영역에 속한다고 봄이 타당하다. 이에 더하여 임차 목적물 훼손에 대하여 임대인에게 귀책사유가 없는 경우에도 수선의무를 부담한다는 점을 고려하여 보면, 피고는 원고에게 이 사건 누수를 보수하여 이 사건 상가를 사용 · 수익할 수 있는 상태로 제공할 의무가 있다고 본다.
또한 피고는 이 사건 누수사고가 원고의 귀책사유로 발생하였다고 주장하나, 피고 제출의 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
수원지방법원 안양지원 2024. 1. 10. 선고 2023가단100900 판결
3) 이 사건 상가 누수 해결이 임대인의 수선의무에 속하는지 여부
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 누수가 임대인이 지배 · 관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수 · 제거하는 것은 임대목적물을 사용 · 수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 판결 등 참조), 임대인의 임차목적물의 사용 · 수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등 참조).
이 사건 상가 천장 누수의 원인이 공용부분에 해당하는 건물 외벽 및 2층과 3층 사이 PIT층 공사 하자인 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 구분소유자가 임의로 처분할 수 없는 공용부분에서 발생한 하자로 임차 목적물에 누수가 발생하였다 하여 임대인의 수선의무가 면제되고 임차인에게로 전가된다고 할 수는 없다. 임차인은 상가건물 소유자가 아니어서 공용부분에 대하여 어떠한 권리를 갖지 못하는 반면 피고는 구분소유자로서 관리단을 통하여 시공사에게 하자 보수를 요구할 수 있는 지위에 있다는 점(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조)에서, 공용부분은 피고의 지배영역에 속한다고 봄이 타당하다. 공용부분에서 발생한 하자를 보수하여 임차 목적물 수선을 실현시켜주는 것은 관리단과 시공사이지만, 그 과정을 시작하고 주도하는 당사자는 임차인이 아닌 임대인이라고 보아야 한다. 누수의 원인이 공용부분에 있음을 이유로 관리단과 시공사를 통해서 누수를 해결하는 것이 임차인의 몫이라고 본다면, 임대인은 자기 소유물의 하자로 인한 불이익을 임차인에게 전가하는 결과가 된다. 임차 목적물 훼손에 대하여 임대인에게 귀책사유가 없는 경우에도 수선의무를 부담한다는 점을 더하여 보면, 피고는 이 사건 천장 누수를 보수하여 이 사건 상가를 사용, 수익할 수 있는 상태로 제공할 의무가 있다고 인정할 수 있다.
수원지방법원 2025. 6. 13. 선고 2024나54126 판결
(위 수원지방법원 안양지원 2023가단100900 판결의 항소심 판결임)
이에 대하여 피고는 이 사건 상가에서 발생한 누수는 임대인의 지배·관리 영역을 벗어난 집합건물 공용부분의 하자로 인한 것이어서 피고에게 수선의무가 발생하지 않는다고 주장한다. 제1심법원의 F에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 상가에서 발생한 누수는 이 사건 상가가 속한 집합건물 2층 복도 천장 쪽에 있는 3층 외부 커튼월 틈 및 3층과 2층 사이에 있는 PIT층 자재반입구를 통해 유입된 빗물이 2층 천장으로 스며들어 발생한 것으로 확인된 사실은 인정된다. 그러나 구분소유자가 임의로 처분할 수 없는 공용부분에서 발생한 하자로 임대차 목적물에 누수가 발생하였다 하여 임대인의 수선의무가 면제된다고 할 수는 없다. 임차인은 상가건물 소유자가 아니어서 공용부분에 대하여 어떠한 권리를 갖지 못하는 반면 피고는 구분소유자로서 관리단을 통하여 시공사에게 하자 보수를 요구할 수 있는 지위에 있다는 점(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조)에서, 집합건물의 공용부분에서 발생한 하자는 임대인인 피고의 지배·관리 영역에 속한다고 봄이 타당하다. 공용부분에서 발생한 하자를 보수하여 임대차 목적물 수선을 실현시켜주는 것은 관리단과 시공사이지만, 그 과정을 시작하고 주도하는 당사자는 임차인이 아닌 임대인이라고 보아야 한다. 누수의 원인이 공용부분에 있음을 이유로 관리단과 시공사를 통해서 누수를 해결하는 것이 임차인의 몫이라고 본다면, 임대인은 자기 소유물의 하자로 인한 불이익을 임차인에게 전가하는 결과가 되므로 부당하다. 임대차 목적물 훼손에 대하여 임대인에게 귀책사유가 없는 경우에도 수선의무를 부담한다는 점을 더하여 보면, 피고는 이 사건 상가 천장에서 발생한 누수의 원인을 찾고 이를 수선하여 원고로 하여금 이 사건 상가를 정상적으로 사용, 수익할 수 있는 상태로 제공할 의무가 있다고 봄이 타당하다.
3. 결어
이처럼 공용부분에서의 하자도 수선이 실현될 수 있도록 임대인이 관리단, 시공사 등에 요청할 의무가 있다는 취지의 판례가 선고되고 있는바, 단순히 공용부분의 하자라는 핑계만 대면서 관리단, 시공사 등에 하자 보수를 적극적으로 요청하는 등의 행위를 하지 않는 경우 임대인의 수선의무 불이행이 인정될 가능성이 있다고 보입니다.